Comment calculer sa capacité d’emprunt pour investir en locatif

Ce que la banque regarde vraiment

Un dossier de crédit locatif se juge sur quatre chiffres, et pas seulement sur le salaire. Le taux d’effort d’abord : la somme de toutes vos mensualités, assurance comprise, rapportée à vos revenus, plafonnée à 35 %.

Le reste à vivre ensuite : ce qu’il vous demeure une fois les crédits payés. Deux dossiers au même taux d’endettement ne se valent pas si l’un gagne 2 000 € et l’autre 6 000 €.

Puis la tenue de compte sur les trois derniers mois — découverts, crédits à la consommation, jeux — et enfin l’épargne résiduelle : ce qui reste après l’apport. Une banque prête plus volontiers à quelqu’un qui garde un matelas.

Comment vos futurs loyers sont comptés

C’est le point qui change tout sur un projet locatif, et celui que personne n’explique. Deux méthodes coexistent, et elles ne donnent pas la même capacité.

• Le calcul classique : la banque ajoute 70 % du loyer attendu à vos revenus, puis applique le plafond de 35 %. L’abattement de 30 % couvre la vacance, les charges et la taxe foncière.
• Le calcul différentiel : la banque retranche 70 % du loyer de la mensualité du nouveau prêt, et ne fait entrer dans le taux d’endettement que le solde. Sur un projet autofinancé, l’impact sur votre capacité devient presque nul.

Toutes les banques ne pratiquent pas le différentiel, et celles qui le pratiquent ne l’appliquent pas à tous les profils. C’est la première question à poser à un courtier — avant même le taux.

Lire votre résultat sans se raconter d’histoires

Le montant affiché est un ordre de grandeur, calculé sur une durée de 20 ans et un taux d’hypothèse. Il sert à savoir dans quelle tranche de prix chercher, pas à signer.

• Si le résultat vous surprend en bien : vérifiez qu’aucun crédit à la consommation en cours n’a été oublié. C’est le poste qui fait le plus souvent la différence entre la simulation et l’accord réel.
• Si le résultat vous surprend en mal : le levier le plus rapide est de solder un petit crédit, pas d’augmenter l’apport.
• Si le score bancaire est bas : travaillez d’abord la tenue de compte sur trois mois. C’est gratuit, et c’est ce qui se regarde en premier.

Une fois l’ordre de grandeur connu, la suite est de savoir quoi chercher avec : l’ordre des décisions d’un premier investissement, la méthode de calcul du rendement net-net, le simulateur de rentabilité locative et le choix de la ville.

Les modèles de dossier bancaire, la checklist de visite et le calculateur de travaux sont réunis dans la boîte à outils.

Un exemple de calcul

Prenons un foyer qui gagne 2 200 € nets par mois, sans autre crédit en cours. Voici comment se construit sa capacité d’emprunt, et pourquoi elle varie autant d’un dossier à l’autre.

Deux dossiers aux revenus identiques n’obtiennent donc pas la même enveloppe : la durée, la façon dont la banque compte les loyers et les crédits en cours changent le résultat de plusieurs dizaines de milliers d’euros. C’est pour cela que le simulateur affiche une fourchette plutôt qu’un chiffre unique, et qu’il vaut mieux comparer plusieurs banques avant de chercher un bien.

Pour la suite, lisez ce que les banques financent sans apport et l’ordre des étapes d’un premier investissement.

Questions fréquentes

Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

On part des revenus nets mensuels du foyer, on y ajoute une partie des loyers attendus — en général 70 % —, puis on retranche toutes les mensualités de crédit en cours. La mensualité possible est plafonnée à 35 % de ce total, assurance emprunteur comprise. La capacité s’en déduit selon le taux et la durée.

Les loyers comptent-ils dans le calcul ?

Oui, mais pas en totalité. Les banques appliquent un abattement, le plus souvent de 30 %, pour couvrir la vacance locative, les charges et la taxe foncière. Certaines pratiquent le calcul différentiel, où le loyer vient en déduction de la mensualité plutôt qu’en ajout aux revenus : l’écart de capacité entre les deux méthodes est considérable.

Quel taux d’endettement maximum pour investir ?

35 % des revenus, assurance comprise. Les établissements disposent d’une marge de dérogation sur une part limitée de leur production trimestrielle, mais cette marge est réservée en grande majorité à l’achat de la résidence principale.

Quelle durée maximale pour un prêt locatif ?

25 ans, portée à 27 ans lorsque les travaux représentent au moins 10 % du coût total de l’opération, ou en cas de différé d’amortissement au démarrage.

Peut-on investir sans apport ?

C’est possible mais rare sur un premier dossier : la banque demande en général de couvrir les frais de notaire, les frais de garantie et de conserver une épargne résiduelle. Sur un bien à 120 000 €, cela représente environ 12 000 à 15 000 €.

Le simulateur remplace-t-il un courtier ?

Non. Il donne un ordre de grandeur et un score indicatif pour savoir si votre projet tient debout avant de chercher un bien. Seule une banque ou un courtier peut valider un dossier.