Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?
La rentabilité locative se mesure à plusieurs niveaux. Chaque niveau ajoute une couche de réalité : les charges, puis le crédit, puis la fiscalité, puis la revente. Un projet qui semble excellent sur le premier indicateur peut devenir moyen une fois tout intégré, et l'inverse est vrai aussi. C'est pour cette raison que ce simulateur de rentabilité locative calcule tout, du rendement brut jusqu'à l'enrichissement net à la revente. Pour préparer vos hypothèses, notre guide liste les sept chiffres d'une simulation d'investissement locatif.
1. La rentabilité brute
Rentabilité brute = loyers annuels ÷ coût total du projet × 100
Le coût total comprend le prix frais d'agence inclus, les frais de notaire, les travaux et l'ameublement. Exemple : 1 500 € de loyer mensuel pour un projet à 140 000 € donnent 18 000 € ÷ 140 000 € = 12,9 % brut. C'est un indicateur de tri rapide entre annonces, mais il ne dit rien des charges ni de la fiscalité.
2. La rentabilité nette de charges
Rentabilité nette = (loyers annuels − charges annuelles) ÷ coût total du projet × 100
On retire la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire non occupant (PNO), les frais de gestion locative si vous déléguez, la comptabilité, la CFE en meublé, l'entretien et la vacance locative. En pratique, l'écart avec le brut est souvent de 1 à 3 points.
3. La rentabilité nette-nette, après impôts
Elle intègre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, ou l'impôt sur les sociétés, générés par le bien. C'est là que le choix du régime fiscal fait toute la différence : à loyers identiques, l'impôt peut être nul pendant 10 ans ou plus en LMNP au réel grâce à l'amortissement, et élevé en location nue au micro-foncier pour un contribuable à 30 %.
Cash-flow : ce qui reste chaque mois
Cash-flow = loyers encaissés − charges − mensualité de crédit (assurance comprise) − impôts
Le cash-flow mesure l'effort d'épargne, ou le complément de revenu, que représente le bien. Un cash-flow positif rassure la banque et permet d'enchaîner les projets. Un cash-flow légèrement négatif peut rester un bon investissement si le capital remboursé et la plus-value compensent largement. Le tableau prévisionnel ci-dessus affiche le cash-flow après impôts pour chaque année ; notre guide du cash-flow immobilier détaille chaque ligne du calcul, ainsi que le cash disponible cumulé.
L'enrichissement net global : la vraie mesure d'un projet
Chercher « 7 %, 10 % ou 12 % de rentabilité » ne permet pas de comparer deux projets. Ce qui compte, c'est ce que le projet vous a réellement rapporté le jour où vous revendez. L'enrichissement net global repose sur trois leviers complémentaires :
- le cash-flow cumulé après impôts, de l'achat jusqu'à la revente ;
- le capital remboursé par les loyers, c'est-à-dire le crédit que le locataire a payé à votre place ;
- la plus-value nette : prix de cession − impôt sur la plus-value − coût total du projet et du crédit.
Enrichissement net = cash-flow cumulé + capital remboursé + plus-value nette − marge de sécurité
Par prudence, le simulateur retire une marge de sécurité équivalente à 6 mois de loyer. Il le calcule automatiquement pour chaque année de détention, dans la dernière colonne du tableau. Vous voyez ainsi l'année à partir de laquelle le projet devient réellement rentable, et l'effet de la fiscalité à la revente, par exemple la réintégration des amortissements en LMNP.
Quelle fiscalité choisir pour un investissement locatif ?
L'impôt sur les loyers dépend du régime et de votre tranche marginale d'imposition : notre guide simule l'impôt sur les revenus locatifs régime par régime sur un même bien. Pour un bien meublé, notre simulateur LMNP expliqué compare le réel et le micro-BIC sur un exemple chiffré. Pour la location nue, voyez le déficit foncier, et pour une société, la SCI en investissement locatif.
| Régime | Imposition des loyers | À la revente |
|---|
| LMNP réel | Charges, intérêts et amortissements déduits. Impôt souvent nul pendant de longues années. Barème IR + prélèvements sociaux sur le bénéfice. | Plus-value des particuliers, avec abattements pour durée de détention. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés. |
| LMNP micro-BIC | Abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée de longue durée, dans la limite d'un plafond de recettes. | Plus-value des particuliers, sans réintégration d'amortissements. |
| SCI à l'IS | Impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Amortissements déduits. | Plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable. Distribution aux associés taxée en plus. |
| SCI à l'IR / location nue réel | Revenus fonciers : charges, intérêts et travaux déduits. Déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. | Plus-value des particuliers. |
| Micro-foncier | Abattement forfaitaire de 30 %, si les loyers nus ne dépassent pas 15 000 € par an. | Plus-value des particuliers. |
La plus-value immobilière des particuliers est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Les revenus de location meublée supportent désormais 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour les revenus fonciers. Le détail de la réintégration des amortissements est expliqué dans notre guide sur la plus-value en LMNP, et la comparaison entre location nue, LMNP et SCI à l'IS dans notre guide pour simuler la plus-value immobilière.
Taux d'endettement : votre projet est-il finançable ?
Depuis la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les banques doivent limiter le taux d'effort à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, sur 25 ans maximum. Pour un investissement locatif, elles retiennent en général une partie des loyers futurs, souvent 70 %. Certaines appliquent aussi une méthode différentielle, où les loyers pondérés viennent en déduction des mensualités. Pour savoir combien vous pouvez emprunter, utilisez notre simulateur de capacité d'emprunt ; pour la mensualité, le coût du crédit et le différé, lisez notre guide sur la simulation de prêt pour un investissement locatif.
Frais de notaire, différé, vacance : les paramètres qui changent tout
Dans l'ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix net vendeur, contre 2 à 3 % dans le neuf. Un différé de remboursement pendant les travaux protège votre trésorerie, mais augmente le coût du crédit. Un ou deux mois de vacance locative par an suffisent à faire basculer un cash-flow tendu, et décident souvent de l'autofinancement du bien. Testez plusieurs scénarios, puis sauvegardez celui que vous présenterez à votre banque.
Questions fréquentes
Quelle est une bonne rentabilité locative ?
Il n'existe pas de seuil universel : un rendement brut élevé dans une ville en déclin peut être moins intéressant qu'un rendement plus modeste dans un marché tendu avec une vraie plus-value à la clé. Le bon indicateur est l'enrichissement net à la date de revente prévue : cash-flow cumulé, capital remboursé et plus-value nette d'impôts.
Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?
Cash-flow = loyers encaissés (après vacance) − charges (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion…) − mensualités de crédit assurance comprise − impôts liés au bien. Le simulateur le calcule mensuellement et année par année.
LMNP au réel ou micro-BIC : lequel choisir ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers de location meublée longue durée. Le réel permet de déduire les charges réelles, les intérêts et les amortissements, ce qui annule souvent l'impôt pendant de longues années. Depuis 2025, les amortissements déduits sont en revanche réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le comparatif des fiscalités du simulateur affiche les deux côte à côte pour votre projet.
Qu'est-ce que l'enrichissement net global ?
C'est ce que le projet vous a réellement rapporté si vous revendez une année donnée : cash-flow cumulé après impôts + capital remboursé par le locataire + plus-value nette d'impôts et de frais, moins votre apport. C'est la seule mesure qui permet de comparer deux projets sur un pied d'égalité.
Quel taux d'endettement maximum pour un investissement locatif ?
La recommandation du HCSF, devenue norme juridiquement contraignante, fixe le taux d'effort maximum à 35 % assurance comprise, avec une durée de prêt de 25 ans maximum. Les banques intègrent généralement une partie seulement des loyers futurs, souvent 70 %.
Pour aller plus loin : faire une simulation d'investissement locatif, notre guide pour calculer la rentabilité locative, le rendement locatif, l'impôt sur les revenus locatifs, la fiscalité LMNP, le simulateur de capacité d'emprunt et tous nos guides.
Simulation indicative fournie à titre pédagogique, sur la base des règles fiscales en vigueur et d'hypothèses simplifiées (charges constantes, pas de prise en compte de la situation fiscale globale du foyer ni des frais de mainlevée ou de remboursement anticipé). Elle ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique. Faites valider votre montage par un expert-comptable ou un professionnel qualifié.
