La vacance locative : combien la compter, comment la réduire

Qu’est-ce que la vacance locative ?

La vacance locative désigne le temps pendant lequel un logement destiné à la location reste inoccupé, sans loyer encaissé. Elle a deux origines : la vacance de rotation, entre le départ d’un locataire et l’arrivée du suivant, et la vacance initiale, entre l’achat (ou la fin des travaux) et la première signature. La première est normale et se provisionne ; la seconde se pilote.

À ne pas confondre avec les impayés : un locataire en place qui ne paie pas est un autre risque, couvert par une autre assurance, la garantie loyers impayés. La vacance, elle, n’est presque jamais couverte à un tarif intéressant, on y revient plus bas.

Un logement vide 30 jours dans l’année a un taux de vacance de 8,2 %. Trois semaines, 5,8 %. Deux mois, 16,4 %. Ce taux s’applique directement au loyer annuel dans le calcul de la rentabilité nette.

Combien de vacance provisionner dans une simulation

Il n’existe pas de statistique officielle de la vacance de rotation par ville. L’Insee mesure les logements vacants dans le parc total : 3,1 millions de logements, soit 8,2 % du parc en 2023, un chiffre en hausse de près de 1,2 million depuis 1990. Ce taux mélange les logements en attente de vente, en travaux, abandonnés ou entre deux locataires ; il ne décrit pas votre bien, mais il indique la tension d’un territoire : environ 7 % dans les grandes agglomérations, 9 à 9,6 % dans les petites villes et les zones rurales.

Pour une simulation, les repères pratiques sont les suivants :

La meilleure donnée reste celle que vous produisez vous-même : un test d’annonce de cinq à sept jours sur les portails, en comptant les contacts. C’est la méthode décrite dans le guide sur la tension locative. Trente réponses en une semaine, la vacance sera courte ; trois réponses, prévoyez deux mois, ou passez votre chemin.

Ce que coûte un mois de vacance, en cash-flow et en rendement

La vacance se traduit en euros de deux façons : un loyer qui n’entre pas, et des dépenses qui continuent. Pendant un mois vide, vous payez quand même la mensualité, l’assurance, la taxe foncière, les charges de copropriété, et parfois les énergies pour les visites.

Sur l’exemple qui traverse nos guides, un appartement à 126 000 € tout compris loué 780 €, le cash-flow avant impôt passe de − 143 € sans vacance à − 208 € avec un mois, et à − 273 € avec deux mois. En rendement, un mois de vacance retire 0,6 point à un brut de 7,4 %. Ce n’est pas la vacance qui rend un projet mauvais, c’est la vacance non prévue : elle transforme un effort mensuel accepté en découvert bancaire.

D’où l’intérêt de la simuler explicitement. Le simulateur de rentabilité locative a un champ dédié, en mois par an, et recalcule aussitôt le cash-flow, l’impôt (moins de loyers, moins d’impôt) et l’enrichissement net. Passez-le de 1 à 2 mois : si le projet ne tient plus, c’est que la marge était trop mince.

Les causes d’une vacance qui dure

• Un loyer au-dessus du marché. C’est la cause n° 1. Un bien affiché 50 € trop cher peut rester vide un à deux mois de plus, soit 800 à 1 600 € de perte pour gagner 600 € par an. Fixez le loyer au prix des biens qui partent vite, pas au prix des annonces qui restent.
• Une annonce faible. Photos sombres, description de trois lignes, pas de plan, pas de visite virtuelle. Le locataire choisit d’abord avec les yeux.
• Un bien qui ne correspond pas à la demande locale. Un T4 dans un quartier étudiant, un studio dans une ville de familles : le guide sur le choix de la ville liste les critères qui éliminent.
• Un calendrier mal calé. Un studio étudiant libéré en novembre attend septembre. Un préavis qui tombe en plein mois d’août aussi.
• Des travaux entre deux locataires. Remise en peinture, sol, cuisine : chaque semaine de chantier est une semaine de vacance. À planifier pendant le préavis, pas après.
• Une ville qui perd des habitants. Au-delà de 5 % de baisse de population sur dix ans, la vacance est structurelle : aucun levier de gestion ne la compense durablement.

Comment réduire la vacance locative

1. Relouer pendant le préavis. Le bail autorise les visites pendant le préavis, deux heures par jour ouvrable en général. Publier l’annonce dès la réception de la lettre de congé fait souvent gagner un mois entier.
2. Mettre le loyer au bon prix, dès le départ. Un logement qui se loue en une semaine au prix du marché rapporte plus qu’un logement loué 5 % plus cher au bout de deux mois.
3. Soigner l’annonce comme une vente. Photos en lumière du jour, plan coté, liste des équipements, charges détaillées, diagnostics à jour. Le meublé aide : il élargit la cible et accélère la décision.
4. Préparer le bien avant le départ du locataire. Faire l’état des lieux de sortie, commander les travaux et les caler la semaine suivante.
5. Choisir le calendrier. Pour un bien étudiant, un bail de 12 mois signé en juillet ou en septembre ; pour une famille, éviter les fins de bail en plein hiver.
6. Sélectionner sur la stabilité. Un locataire qui reste quatre ans, c’est trois rotations évitées, donc trois vacances évitées. Un dossier solide vaut mieux qu’un loyer supérieur de 20 €.

L’assurance vacance locative vaut-elle le coup ?

Certaines assurances proposent de couvrir la vacance : elles versent une indemnité, en général plafonnée à quelques mois de loyer, après une franchise d’un à trois mois, à condition que le logement soit conforme, mis en location à un loyer « de marché » et que la vacance survienne après un départ (rarement pour une première mise en location). La prime se situe autour de 2 à 3 % des loyers annuels, souvent en complément d’une garantie loyers impayés.

Le calcul est vite fait : sur 9 600 € de loyers, la prime coûte 200 à 300 € par an, la franchise de deux mois n’est jamais indemnisée, et l’indemnité ne se déclenche que sur une vacance longue, celle qui traduit un problème de bien ou de prix. Autrement dit, l’assurance couvre la vacance que vous auriez dû éviter, pas celle que vous devez provisionner. Pour la plupart des bailleurs, une provision d’un mois de loyer par an sur un compte dédié protège mieux, et coûte moins cher. La garantie loyers impayés, elle, couvre un risque réel et rare, à environ 2,5 à 3,5 % des loyers.

La vacance dans la déclaration fiscale

Un logement vacant ne crée pas de loyer, donc pas d’impôt sur ce loyer ; mais les charges de la période restent déductibles au régime réel, en location nue comme en meublé, tant que le bien est proposé à la location. Gardez les preuves : annonces, mandats, échanges avec les candidats. En micro-foncier ou micro-BIC, l’abattement forfaitaire s’applique aux loyers effectivement encaissés ; la vacance réduit donc la base, sans autre mécanisme.

Dans certaines communes tendues, un logement vacant depuis plus d’un an peut être soumis à la taxe sur les logements vacants ou à la taxe d’habitation sur les logements vacants. Ce n’est pas le cas d’un bien entre deux locataires, mais c’est un rappel utile : la vacance longue coûte aussi en impôts locaux.

Estimer la vacance d’un quartier avant d’acheter, avec un test d’annonce plutôt qu’une moyenne nationale, fait partie des vérifications que l’on fait ensemble pendant la formation en investissement locatif : six mois, en 1:1, jusqu’au premier loyer.

La relocation en douze jours : le protocole entre deux locataires

La vacance de rotation se réduit surtout par l’organisation. Entre la lettre de congé et la signature du bail suivant, voici la séquence qui permet de relouer avant la fin du préavis dans une ville où la demande existe — celle qu’on applique sur les biens accompagnés.

Le point qui fait le plus gagner : préparer la remise en état avant la sortie, avec l’artisan réservé et les fournitures achetées, plutôt que de découvrir le logement le jour de l’état des lieux. Sur un loyer de 800 €, chaque semaine gagnée vaut 185 €. Sur un immeuble de plusieurs lots, le même protocole se décale : on ne fait jamais deux relocations le même mois si on peut l’éviter. Pour mesurer la demande avant d’acheter, la méthode de la tension locative ; pour chiffrer l’effet de la vacance sur un immeuble, la rentabilité d’un immeuble de rapport.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que la vacance locative ?

C’est la période pendant laquelle un logement mis en location n’a pas de locataire, donc ne produit aucun loyer : entre deux baux, ou entre l’achat et la première mise en location. Elle se mesure en jours par an ou en pourcentage du loyer annuel.

Combien de mois de vacance locative prévoir dans un calcul de rentabilité ?

Sans donnée locale, un mois de loyer par an, soit environ 8 % des loyers. Comptez plutôt six semaines pour un studio étudiant, deux à trois semaines pour un T2 au prix du marché dans une grande ville tendue, et deux mois dans une ville dont le marché est détendu. Ajoutez la vacance initiale la première année si le bien a des travaux.

Quel est le taux de vacance locative moyen en France ?

L’Insee comptait 3,1 millions de logements vacants en 2023, soit 8,2 % du parc, avec environ 7 % dans les grandes agglomérations et 9 à 9,6 % dans les petites villes et zones rurales. Ce chiffre inclut tous les logements vides, pas seulement ceux entre deux locataires : il décrit la tension d’un territoire, pas votre bien.

Comment calculer la vacance locative ?

Divisez le nombre de jours sans locataire par 365 et multipliez par 100. Trente jours vides dans l’année donnent 8,2 % de vacance. Dans un calcul de rentabilité nette, on retire ce pourcentage des loyers annuels avant de retirer les charges.

L’assurance vacance locative est-elle rentable ?

Rarement. La prime représente 2 à 3 % des loyers, la franchise d’un à trois mois n’est jamais indemnisée et la garantie ne joue que sur une vacance longue, souvent liée à un loyer trop élevé ou à un bien peu attractif. Une provision d’un mois de loyer par an protège mieux dans la plupart des cas. La garantie loyers impayés, elle, couvre un autre risque.

Comment calculer le taux de vacance locative d’un bien ?

Jours non loués sur l’année ÷ 365. Un logement vide 30 jours a un taux de vacance de 8,2 %, ce qui correspond à la provision standard d’un mois par an. Sur plusieurs années, faites la moyenne : un bien qui tourne tous les deux ans avec trois semaines de vide entre deux baux a une vacance de 2,9 %.

La vacance locative est-elle plus élevée en meublé ?

Oui en fréquence, pas forcément en durée : les baux meublés (un an, neuf mois pour un étudiant) tournent plus souvent que les baux nus (trois ans), mais dans une ville étudiante ou active, un meublé se reloue en quelques jours. Comptez six semaines par an sur un studio étudiant, un mois sur un T2 meublé, deux à trois semaines par rotation sur un T3 nu qui change de locataire tous les quatre ans.

Que faire d’un logement qui ne se loue pas depuis deux mois ?

Dans l’ordre : baisser le loyer de 5 % (un mois de vide coûte plus qu’un an de baisse), refaire l’annonce avec de vraies photos et un plan, élargir la cible (meublé au lieu de nu, ou colocation si le logement s’y prête), puis interroger deux agences sur les raisons. Si rien ne prend au bout de quatre mois, le problème n’est pas l’annonce : c’est le bien ou la ville, et la question devient celle de la revente.

Sources

• Insee Première n° 1979, « 1,2 million de logements vacants supplémentaires en France depuis 1990 » : 3,1 millions de logements vacants, 8,2 % du parc en 2023
• Service-public, « Préavis du locataire » : durée du préavis et visites pendant le préavis
• Service-public, « Taxe sur les logements vacants (TLV) »
• Service-public, « Revenus locatifs (location non meublée) » : charges déductibles au régime réel
• Exemples chiffrés : calculs ImmoSuccess. Repères de provision issus de la pratique d’accompagnement, à ajuster avec un test d’annonce local. Résultats indicatifs, qui ne constituent pas un conseil en investissement.
• Photo d’illustration en tête d’article : Max Vakhtbovych sur Pexels, utilisée selon la licence Pexels.

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