Un immeuble de rapport bien acheté en ville moyenne rapporte 8 à 12 % brut sur prix, 7 à 9 % sur coût total et 5 à 7 % net — mais financé à 100 % sur 25 ans, un immeuble « à 10 % » dégage souvent un cash-flow négatif avant négociation. Le calcul se fait en quatre niveaux, puis lot par lot : l’immeuble se juge sur son pire lot. Les deux leviers qui changent tout sont la négociation sur devis d’enveloppe et le passage d’un lot en meublé.
En bref : quelle rentabilité pour un immeuble de rapport
Ces chiffres sont plus élevés que ceux d’un appartement, et c’est normal : le vivier d’acheteurs est plus étroit, la négociation plus ouverte, et les charges de copropriété disparaissent. Mais ils cachent une réalité que les annonces ne montrent jamais : un immeuble se calcule lot par lot, puis sur l’enveloppe. Une moyenne à 10 % peut contenir deux lots à 14 % et deux lots inlouables. Ce guide déroule la méthode complète sur un exemple, puis teste ce qui la fait dérailler.
Pour la définition, les avantages et les risques de l’immeuble entier, voir le guide complet de l’immeuble de rapport ; pour la méthode d’achat jusqu’à l’acte, le guide de l’achat.
Les quatre niveaux de rentabilité, dans l’ordre
Le même immeuble a quatre rentabilités, et la seule qui compte est la dernière. Les annonces donnent la première.
| Niveau | Formule | Ce qu’il dit | Ce qu’il cache |
|---|---|---|---|
| Brute sur prix | Loyers annuels ÷ prix | Le chiffre de l’annonce | Les frais de notaire, les travaux, la vacance, tout |
| Brute sur coût total | Loyers annuels ÷ (prix + frais + travaux) | Ce que rapporte l’argent réellement engagé | Les charges non récupérables et la vacance |
| Nette de charges | (Loyers − taxe foncière − assurance − entretien − vacance − gestion) ÷ coût total | Ce qui reste avant le crédit et l’impôt | La mensualité et le régime fiscal |
| Cash-flow après impôt | Loyers nets − mensualité − impôt | Ce qui entre ou sort de votre compte chaque mois | Rien — c’est le chiffre qui décide |
Sur un immeuble, une cinquième lecture s’ajoute : la rentabilité par lot. Chaque logement a son loyer, sa surface, son DPE, ses travaux. Un lot au rez-de-chaussée sur rue loué 380 € et un lot au deuxième étage loué 520 € ne portent pas le même risque, et le calcul consolidé ne le montre pas. La méthode générale (brut, net, net-net) est détaillée dans le guide du calcul de rentabilité locative ; ici, on l’applique à un immeuble.
Exemple complet : un immeuble de trois lots à 165 000 €
Un immeuble de ville moyenne, deux T2 et un T3, affiché 165 000 € « rentabilité 10,3 % ». Deux salles d’eau à refaire, une façade correcte, une toiture à surveiller. Voici le calcul complet, tel qu’on le fait avant l’offre.
| Poste | Montant | Détail |
|---|---|---|
| Prix d’achat | 165 000 € | Net vendeur, honoraires inclus |
| Frais de notaire (≈ 8 %) | 13 200 € | Ancien, droits de mutation au taux 2025-2026 |
| Travaux | 35 000 € | Deux salles d’eau, électricité des communs, séparation des compteurs |
| Coût total | 213 200 € | Financé à 100 % sur 25 ans |
| Loyers de marché | 2 × 430 € + 560 € = 1 420 €/mois | 17 040 €/an, vérifiés sur les annonces du secteur |
| Rentabilité brute sur prix | 10,3 % | Le chiffre de l’annonce |
| Rentabilité brute sur coût total | 8,0 % | Sur l’argent réellement engagé |
| Taxe foncière | 1 900 €/an | Deux derniers avis demandés au vendeur |
| Assurance PNO immeuble | 500 €/an | Multirisque propriétaire non occupant |
| Provision entretien enveloppe | 1 500 €/an | Toiture, façade, communs : 0,7 % du prix par an |
| Vacance (5 %) | 850 €/an | Un peu moins d’un mois par lot tous les deux ans |
| Loyers nets de charges | 12 290 €/an | Soit 1 024 €/mois |
| Rentabilité nette | 5,8 % | Sur coût total |
| Mensualité (3,4 % + 0,30 % assurance, 25 ans) | 1 109 € | Prêt de 213 200 € |
| Cash-flow mensuel avant impôt | −85 € | L’immeuble « à 10,3 % » coûte 85 € par mois |
Le résultat surprend toujours : un immeuble à 10,3 % brut, financé intégralement, coûte de l’argent chaque mois. Ce n’est pas une mauvaise opération — 1 109 € de mensualité dont environ 450 € de capital remboursé par les locataires — mais ce n’est pas la rente annoncée. Et c’est avant l’impôt : en location nue au réel avec une TMI à 30 %, une fois les intérêts déduits, l’impôt ajoute environ 175 € par mois de sortie (moins la première année, où les travaux déductibles créent un déficit foncier) ; en LMNP au réel, il est proche de zéro pendant la phase d’amortissement.
Le même calcul, avec l’impôt selon le régime et l’enrichissement net année par année, se fait en cinq minutes dans le simulateur de rentabilité locative, qui accepte plusieurs lots et compare nu, LMNP et SCI à l’IS.
Ce qui fait basculer le calcul : quatre tests de sensibilité
Un calcul de rentabilité ne vaut que par ce qu’il résiste. Avant l’offre, on rejoue l’exemple avec quatre hypothèses défavorables — et une favorable — pour voir où l’immeuble tient et où il casse.
| Scénario | Rentabilité nette | Cash-flow mensuel | Ce que ça enseigne |
|---|---|---|---|
| Référence (calcul ci-dessus) | 5,8 % | −85 € | À l’équilibre approximatif, le capital se rembourse |
| Un mois de vacance par lot et par an | 5,1 % | −204 € | La demande locative n’est pas un détail : c’est le premier risque |
| Loyers de marché surestimés de 10 % | 5,0 % | −227 € | Vérifier les loyers sur les annonces, pas sur le bail en cours |
| Toiture imprévue : +20 000 € de travaux | 5,3 % | −189 € | Le devis de toiture avant l’offre vaut 100 € par mois pendant 25 ans |
| Travaux payés comptant (35 000 € d’apport) | 6,9 % | +97 € | L’apport « achète » du cash-flow, au prix de l’épargne de sécurité |
Deux leviers ne figurent pas dans le tableau parce qu’ils dépendent de vous, pas du marché : la négociation (10 % de moins sur le prix, justifiés par le devis de toiture, ramènent le cash-flow à l’équilibre) et le passage d’un lot en meublé (le T3 à 640 € meublé au lieu de 560 € nu ajoute 80 € par mois). Les deux combinés font passer l’exemple de −85 € à environ +90 € par mois : c’est cette combinaison qui transforme un immeuble « à 10 % » en immeuble qui rapporte réellement.
Lot par lot : la rentabilité que la moyenne cache
Reprenons les trois lots de l’exemple. À la moyenne, tout va bien. Lot par lot, l’histoire change.
| Lot | Surface | Loyer de marché | Travaux | DPE | Loyer/m² | Le point d’attention |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 rez-de-chaussée sur rue | 38 m² | 430 € | 12 000 € | E | 11,3 € | Le plus dur à louer : bruit, vis-à-vis, humidité fréquente |
| T2 premier étage | 40 m² | 430 € | 3 000 € | D | 10,8 € | Le lot sûr : relouable en une semaine |
| T3 deuxième étage | 62 m² | 560 € | 20 000 € | F | 9,0 € | Interdit à la location en 2028 sans rénovation énergétique |
Le T3 en F concentre 57 % des travaux et porte l’échéance réglementaire de 2028 : c’est lui qui décide de l’opération, pas la moyenne. Le rez-de-chaussée porte le risque de vacance. Le premier étage porte tout le reste. Un immeuble se juge donc sur son pire lot : si le pire lot, rénové, se loue au prix prévu, l’ensemble tient. Sinon, c’est ce lot-là qu’il faut négocier — ou l’immeuble qu’il faut laisser.
Le budget lot par lot est le cœur du chiffrage d’un immeuble ; la méthode pour lire les devis et éviter les postes oubliés est dans le guide des travaux en investissement locatif.
Les repères par type de ville
La rentabilité d’un immeuble dépend d’abord du marché local : prix au mètre carré, loyers, tension locative. Les ordres de grandeur ci-dessous sont ceux constatés en 2025-2026 sur les villes suivies par ImmoSuccess ; ils ne remplacent pas une mesure sur place.
| Type de ville | Prix des petits immeubles | Brut sur prix constaté | Le risque dominant |
|---|---|---|---|
| Ville de 5 000 à 15 000 habitants, bassin d’emploi local | 80 000 à 200 000 € | 10 à 14 % | La vacance : peu de locataires, relocation lente |
| Ville moyenne de 30 000 à 80 000 habitants | 150 000 à 400 000 € | 8 à 11 % | La concurrence des investisseurs et les travaux d’enveloppe |
| Périphérie de métropole | 300 000 à 700 000 € | 6 à 8 % | Le prix : le cash-flow n’est possible qu’avec division ou meublé |
| Centre de métropole | > 600 000 € | 4 à 6 % | Aucun autofinancement possible sans apport important |
La rentabilité la plus élevée n’est pas la meilleure : à 14 % brut dans une ville où un T2 met quatre mois à se louer, la vacance efface l’avantage. Les analyses de villes du site donnent les ratios loyer/prix mesurés, par exemple pour Chalon-sur-Saône, Louhans, Mâcon ou Dijon. Et la méthode de la tension locative permet de vérifier la demande avant d’acheter, avec une annonce test.
Améliorer la rentabilité d’un immeuble : les cinq leviers
- Négocier sur les devis d’enveloppe. Un devis de toiture de 25 000 € présenté au vendeur vaut, en pratique, 15 000 à 25 000 € de baisse. C’est le levier le plus puissant, et il se joue avant l’offre.
- Passer un ou plusieurs lots en meublé. +10 à 20 % de loyer, et un régime fiscal (LMNP au réel) qui neutralise l’impôt pendant des années. Le comparatif nu ou meublé chiffre l’écart après impôt.
- Diviser un grand lot. Un T4 de 80 m² loué 620 € devient deux T2 loués 430 € chacun : +240 € par mois pour 30 000 à 40 000 € de travaux, soit un rendement de 8 % sur les travaux seuls — à condition que l’urbanisme le permette.
- Séparer les compteurs et refacturer les charges. Un immeuble avec un seul compteur d’eau fait payer au propriétaire 20 à 40 € par lot et par mois. La séparation se fait pendant les travaux, au moment le moins cher.
- Financer les travaux dans le prêt et négocier la durée. 35 000 € de travaux dans le prêt coûtent 180 € par mois ; payés comptant, ils vident l’épargne de sécurité. Un différé de six mois pendant le chantier évite de payer une mensualité sans loyers.
Ce que ces leviers ne font pas : transformer un mauvais immeuble en bon. Un immeuble mal placé, dans une ville sans demande, reste mal placé à 12 % brut. La rentabilité se travaille sur un bien qui tient déjà debout aux loyers de marché — pas sur un bien qu’on espère sauver.
Questions fréquentes
Quelle est la rentabilité moyenne d’un immeuble de rapport ?
En ville moyenne, 8 à 12 % de rentabilité brute sur le prix, 7 à 9 % sur le coût total (prix, frais, travaux) et 5 à 7 % net de charges. En périphérie de métropole, 6 à 8 % brut ; en centre de métropole, 4 à 6 %. Le chiffre utile est le cash-flow après crédit et impôt, qui peut être négatif même à 10 % brut si l’immeuble est financé à 100 % sur 25 ans.
Comment calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport ?
En quatre niveaux : brute sur prix (loyers ÷ prix), brute sur coût total (loyers ÷ prix + frais + travaux), nette (loyers − taxe foncière − assurance − entretien − vacance ÷ coût total), puis cash-flow après mensualité et impôt. Puis lot par lot : chaque logement a son loyer, ses travaux et son DPE, et l’immeuble se juge sur son pire lot, pas sur la moyenne.
Un immeuble de rapport à 10 % est-il rentable ?
Pas forcément. Dans l’exemple de ce guide, un immeuble à 10,3 % brut sur prix, financé à 100 % sur 25 ans, dégage un cash-flow de −85 € par mois avant impôt. Il devient positif avec une négociation de 10 % ou un lot en meublé. Le seuil pratique : au moins 8 % brut sur coût total pour espérer l’équilibre en financement intégral.
Quelle rentabilité viser pour un immeuble de rapport ?
Au moins 8 % brut calculé sur le coût total, 5,5 % net de charges, et un cash-flow après impôt positif ou nul en financement à 100 %. Au-dessus de 12 % brut sur prix, vérifiez pourquoi : une ville sans demande, un lot inlouable ou des travaux non chiffrés expliquent presque toujours un rendement anormal.
Faut-il compter la vacance dans la rentabilité d’un immeuble ?
Oui, toujours : 5 % des loyers en ville moyenne (un peu moins d’un mois par lot tous les deux ans), 8 à 10 % en petite ville. Dans l’exemple du guide, un mois de vacance par lot et par an fait passer le cash-flow de −85 à −204 € par mois. C’est le premier facteur de dérive, avant les travaux.
Immeuble de rapport ou appartements séparés : lequel est le plus rentable ?
L’immeuble, à l’achat : le prix au mètre carré est souvent inférieur de 15 à 30 % aux lots vendus séparément, et les charges de copropriété disparaissent. Mais la toiture, la façade et les communs sont intégralement à votre charge, et le risque est concentré sur une adresse. Net de tout, un immeuble bien acheté dégage 1 à 3 points de rentabilité nette de plus que les mêmes lots en copropriété.
Sources
- Décision du Haut Conseil de stabilité financière : taux d’effort maximal de 35 % assurance comprise, durée maximale de 25 ans, 27 ans lorsque les travaux représentent au moins 10 % de l’opération.
- Service-public.fr — Diagnostic de performance énergétique (DPE) : interdiction de mise en location des logements classés G depuis 2025, F en 2028, E en 2034.
- impots.gouv.fr — Les revenus fonciers : micro-foncier (abattement de 30 % sous 15 000 € de loyers) et régime réel.
- Les prix, loyers, charges et taux de l’exemple sont des valeurs constatées en Bourgogne-Franche-Comté et Auvergne-Rhône-Alpes en 2025-2026 sur les projets suivis par ImmoSuccess, arrondies pour la lecture ; ils ne constituent ni une moyenne statistique ni une garantie.
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Le socle : l’immeuble de rapport, le guide complet · L’étape suivante : acheter un immeuble de rapport · L’outil : le simulateur de rentabilité locative.
Un immeuble à chiffrer avant de faire une offre ?
Vingt minutes pour faire le calcul lot par lot avec vos chiffres, et voir si l’immeuble tient aux loyers de marché.