Investir dans l'immobilier locatif à Besançon

Besançon en 6 chiffres

Préfecture du Doubs, 2e meilleure ville étudiante de France au classement L'Étudiant 2025. Chaque chiffre est daté et sourcé en bas de page. Les données évoluent : vérifiez-les avant toute décision.

1. Démographie : stable, sans élan

C'est le premier filtre de la méthode : une baisse de plus de 5 % sur 10 ans élimine une ville. Besançon passe ce filtre, mais de justesse en termes de dynamique.

• La commune compte 118 489 habitants en 2023, contre 116 353 en 2012 : +1,8 % sur onze ans (INSEE, recensement 2023). C'est la progression la plus faible des grandes villes de cette série.
• Le rythme récent est de +0,4 % par an entre 2017 et 2023, dont +0,3 % de solde naturel et seulement +0,1 % de solde migratoire.
• Grand Besançon Métropole compte 197 061 habitants en 2023 et progresse de +0,3 % par an.

Une population qui tient grâce aux naissances plus qu'aux arrivées, c'est un marché qui ne se contracte pas mais qui ne s'élargit pas non plus. Concrètement : la demande locative existe, elle ne va pas croître toute seule. Le choix du bien compte donc davantage que le pari sur la ville.

2. Demande locative : 25 000 étudiants et une vacance qui résiste

Besançon est une ville très locative, avec un marché étudiant structurant :

• 62,1 % des résidences principales sont occupées par des locataires (39 870 ménages), dont 22,0 % en logement social. Il reste donc environ 40 points de locataires dans le parc privé.
• 85,9 % des logements sont des appartements et 12,8 % des maisons.
• 32,2 % des résidences principales font une ou deux pièces (20 685 logements), stable depuis 2017 (31,9 %).
• Environ 25 000 étudiants sont recensés sur le pôle universitaire (Grand Besançon Métropole, 2025). Besançon a été classée 2e meilleure ville étudiante de France par L'Étudiant en 2025, sur un panel de 47 villes de plus de 8 000 étudiants. Une autre page de l'agglomération avance le chiffre de 30 000 étudiants : les deux valeurs circulent, retenez l'ordre de grandeur.
• La vacance ne se résorbe pas : 9,5 % des logements sont vides en 2023 (6 931 logements), contre 9,9 % en 2017 — soit 15 logements vacants de moins en six ans, alors que le parc en gagnait 2 760. Le taux communal dépasse de 1,3 point celui de l'agglomération (8,2 %).

C'est le point de vigilance principal du dossier : une ville de 25 000 étudiants avec près de 7 000 logements vides. Les documents de programmation en prennent acte — l'OPAH-RU visait 180 logements vacants remis sur le marché, et le programme local de l'habitat 30 par an. Avant d'acheter, comprenez pourquoi les biens comparables au vôtre ne trouvent pas preneur : état, performance énergétique, emplacement, typologie.

3. Emploi : santé, public et microtechniques

Besançon combine un poids public très élevé et une spécialité industrielle rare.

Les moteurs

• 73 925 emplois sont situés dans la commune en 2023, pour un indicateur de concentration d'emploi de 154,7.
• L'emploi le plus public de cette série : administration, enseignement, santé et action sociale représentent 46,5 % des emplois, devant commerce, transports et services (41,3 %), l'industrie (9,0 %) et la construction (2,9 %).
• Le CHU de Besançon annonce 7 180 agents, 1 280 lits et places et 62 spécialités médicales.
• La filière microtechniques : 406 entreprises et 12 000 salariés sur le Grand Besançon selon l'agence de développement, avec le pôle de compétitivité des Microtechniques (plus de 270 adhérents, 8 600 emplois), l'institut FEMTO-ST (700 chercheurs) et l'école d'ingénieurs SUPMICROTECH-ENSMM, sur le technopôle TEMIS. Débouchés : horlogerie, biomédical, aéronautique, énergie.

Les points de vigilance

• Un chômage communal élevé : 14,4 % des actifs de 15 à 64 ans au recensement 2023 (17,0 % en 2017), contre 11,2 % à l'échelle de l'agglomération. Le taux de chômage localisé du Doubs est de 7,9 % au 1er trimestre 2026 — le plus élevé des départements de cette série, au niveau de la moyenne métropolitaine.
• Des revenus inférieurs à l'agglomération : niveau de vie médian de 23 240 € dans la commune contre 26 010 € dans l'agglomération, et un taux de pauvreté de 24,0 % contre 16,6 % (INSEE Filosofi 2023).
• 21,7 % de la population vit dans l'un des six quartiers prioritaires, dont Planoise qui compte à lui seul 15 603 habitants et affiche un taux de pauvreté de 55 %.

Transports

• Deux gares : Besançon-Viotte en centre-ville et Besançon Franche-Comté TGV, sur la LGV Rhin-Rhône, à une dizaine de kilomètres au nord et reliée par une navette TER. Paris en 2 h 05, Strasbourg en 1 h 50, Lyon en 2 h 10 (office de tourisme), Dijon en 44 minutes au plus rapide (SNCF Connect, septembre 2026).
• Route : A36, avec trois échangeurs. Aéroport de Bâle-Mulhouse à 150 km, Genève à 170 km.
• Transport urbain : réseau Ginko, avec deux lignes de tramway mises en service en 2014 (14,5 km, 31 stations).

La double gare est une particularité à intégrer : un logement près de Viotte vise des locataires travaillant sur place ou faisant du TER quotidien ; la gare TGV, excentrée, ne crée pas de demande locative dans son environnement immédiat.

4. Prix et loyers : les chiffres à connaître

Rapporté au prix médian, le loyer d'annonce d'un appartement ressort à 7,2 % brut par an et à 8,3 % sur le segment T1-T2. Fait remarquable : les T3 et plus ressortent à 7,2 %, quasiment au niveau des petites surfaces — l'écart T1-T2 / T3+ n'est que de 1,1 point, contre 3,3 points à Bourg-en-Bresse. Autrement dit, à Besançon, les grands logements se défendent bien, ce qui ouvre la porte à la colocation étudiante sans pénaliser le rendement. Ces ratios restent bruts, calculés sur des loyers charges comprises et un prix médian étalé sur cinq ans.

• Un marché correctement liquide : 8 829 appartements vendus en cinq ans, soit environ 1 750 par an.
• Une taxe foncière élevée mais stable : taux global de 45,65 % sur le bâti en 2025, contre 45,56 % en 2021 — +0,09 point en quatre ans, ce qui est une vraie stabilité par rapport à Bourg-en-Bresse ou Villefranche.
• Le DPE et la vacance : avec près de 7 000 logements vides et un parc ancien de centre-ville, une partie du stock disponible est disponible pour une raison. Les logements G sont déjà sortis de la location, les F sortent en 2028 et les E en 2034 : chiffrez la rénovation énergétique avant l'offre, pas après.

5. Dispositifs et centre-ville : ce qu'il faut savoir

• Action Cœur de Ville et ORT : Besançon a signé une convention Action Cœur de Ville en 2018, transformée en opération de revitalisation de territoire par arrêté préfectoral du 25 juin 2019, avec des avenants en 2019 et 2020.
• Denormandie : les communes ayant conclu une convention ORT ouvrent droit à la réduction d'impôt Denormandie, indépendamment du périmètre de la convention selon la doctrine fiscale. Le dispositif court jusqu'au 31 décembre 2027 (prolongation issue de la loi du 9 avril 2024). Travaux d'au moins 25 % du coût total, plafonds de loyers et de ressources : vérifiez les conditions sur service-public.fr et faites valider votre situation par un professionnel de la fiscalité.
• OPAH-RU « Besançon Cœur de Ville » : lancée fin 2019 sur la Boucle, Battant et le Pied de la Citadelle (8 386 logements), avec des objectifs de 580 logements réhabilités dont 180 logements vacants remis sur le marché. Fin de l'animation annoncée au 24 août 2025 : renseignez-vous auprès de l'agglomération sur le dispositif en vigueur aujourd'hui.
• Permis de louer : autorisation préalable de mise en location sur Battant, l'hypercentre et le Pied de Citadelle depuis le 1er mai 2021 (voir l'encadré plus haut — statut actuel à confirmer en mairie).
• Programme local de l'habitat 2024-2029 : Grand Besançon Métropole vise 900 logements par an, dont 30 en reconquête de logements vacants.
• Six quartiers prioritaires : Battant, Clairs Soleils, Hauts de Saint-Claude, Montrapon, Orchamps-Palente et Planoise, soit 25 627 habitants et 21,7 % de la population communale.
• Patrimoine et projets : la Citadelle de Vauban est inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 2008. Deux écoquartiers labellisés sont en cours : Vauban (7 ha, environ 60 000 m² de surface de plancher pour le logement) et Les Vaîtes (environ 34 ha, avec un programme revu à la baisse selon la presse régionale). Une offre neuve de cette taille pèse sur le marché locatif : à intégrer si vous visez ces secteurs.
• Risques : inondation du Doubs, mouvements de terrain, anciennes carrières souterraines, éboulements, séisme et transport de matières dangereuses sont recensés. Vérifiez l'adresse sur Géorisques avant toute offre.

Notre lecture

Besançon offre un profil particulier : l'emploi le plus stable de la série (46,5 % public, CHU de 7 180 agents, filière microtechnique), une fiscalité foncière qui ne dérape pas, une population étudiante nombreuse, et surtout un écart de loyer faible entre petites et grandes surfaces — ce qui rend les opérations de colocation nettement plus intéressantes qu'ailleurs. En face : une démographie atone, une vacance qui ne bouge pas depuis six ans, et un permis de louer en centre ancien dont il faut vérifier le statut avant de signer.

Pour comprendre la démarche critère par critère, lisez choisir une ville pour investir en locatif. Pour connaître votre budget, lancez le simulateur de capacité d'emprunt. La ville voisine analysée : Dijon.

Les autres villes analysées : Bourg-en-Bresse, Chalon-sur-Saône, Dijon, Louhans, Mâcon, Villefranche-sur-Saône.

Cette analyse s'appuie sur des données publiques et ne constitue pas un conseil en investissement. Chaque projet s'étudie au cas par cas, sans garantie de résultat.

Pour replacer cette ville dans la méthode complète, lisez l’investissement locatif, le guide complet.

Exemple chiffré : un T2 à Besançon

Pour passer des statistiques à une décision, voici ce que donnent les chiffres de cette page sur un bien type : un T2 de 45 m² en bon état, acheté 2 300 € le m² (légèrement au-dessus de la médiane, pour un bien sans gros travaux), financé à 100 % sur 20 ans à 3,6 % avec 0,30 % d’assurance. Deux hypothèses de loyer : le loyer prudent (proche du loyer médian hors charges observé) et le loyer d’annonce.

Lecture : au loyer prudent, le rendement net de charges ressort à 3,5 % et le bien ne s’autofinance pas ; l’enrichissement vient du capital remboursé, pas de la trésorerie. Le loyer d’annonce des T1-T2 (14,83 €/m² charges comprises, soit environ 13,5 €/m² hors charges) laisse le cash-flow autour de − 300 € par mois : à 2 300 € le m², le T2 classique ne s’autofinance pas à 100 % financé. C’est là que la particularité bisontine devient intéressante : les grandes surfaces se louent presque au même prix au m² que les petites (12,91 € contre 14,83 €), donc un T4 de 85 m² acheté au prix médian coûte à peine plus au m² qu’un T2, et loué en colocation à trois chambres autour de 400 € chacune, il encaisse 1 200 € pour une mensualité d’environ 1 300 € : l’écart se resserre nettement, à condition de compter la rotation et la gestion propres à la colocation. Le simulateur de rentabilité locative refait ce calcul avec vos chiffres, impôt et revente compris, et le guide sur le cash-flow immobilier détaille chaque ligne.

Avant de faire une offre à Besançon : la checklist

Les chiffres de cette page vous disent où regarder, pas quoi acheter. Avant une offre à Besançon, six vérifications spécifiques à la ville :

1. Le permis de louer : sur Battant, l’hypercentre et le Pied de Citadelle, une autorisation préalable de mise en location est exigée depuis 2021. Vérifiez en mairie si l’adresse est concernée et ce que l’instruction demande (décence, sécurité électrique, ventilation) avant d’acheter, pas avant de louer.
2. Le pourquoi de la vacance : demandez à deux agences quels biens ne se louent pas. À Besançon, la réponse tourne souvent autour du DPE, de l’absence d’ascenseur au-delà du troisième étage et de l’éloignement du tramway et du campus de la Bouloye.
3. Le tramway et le campus : pour un étudiant ou un agent du CHU, la proximité d’une station Ginko T1 ou T2, ou du campus, compte plus que le quartier. Mesurez le trajet à pied et en tram.
4. L’OPAH-RU Cœur de Ville : sur la Boucle, Battant et le Pied de Citadelle, des aides aux bailleurs existent pour remettre des logements vacants en location, souvent contre un loyer conventionné. Rendez-vous avec l’opérateur avant l’offre.
5. Les carrières et le Doubs : anciennes carrières souterraines, éboulements et inondation du Doubs sont recensés. Une lecture d’adresse sur Géorisques et une question au syndic sur les désordres passés.
6. La colocation, avec ses règles : si vous visez un T4 en colocation, vérifiez le règlement de copropriété, prévoyez un bail unique ou des baux individuels, une assurance adaptée et un budget de remise en état plus élevé. Le guide sur la colocation détaille le calcul.

Ces vérifications tiennent en une semaine et évitent la plupart des mauvaises surprises. Pour la méthode complète, du choix de la ville à l’offre, lisez choisir une ville pour investir et mesurer la tension locative.

Questions fréquentes

Quel est le prix au m² d'un appartement à Besançon ?

2 150 €/m² en prix médian pour les appartements et 2 693 €/m² pour les maisons, sur les ventes réelles 2021-2025 (statistiques DVF), soit 8 829 appartements vendus en cinq ans.

Quel rendement locatif à Besançon ?

Rapporté au prix médian, le loyer d'annonce d'un appartement (12,88 €/m² charges comprises) ressort à environ 7,2 % brut par an, et 8,3 % sur les T1-T2. C'est un ratio brut : taxe foncière, vacance, travaux et fiscalité restent à déduire bien par bien.

Faut-il un permis de louer à Besançon ?

Un permis de louer a été instauré sur une partie du centre ancien par délibération du conseil municipal du 9 octobre 2020. Vérifiez auprès de la ville si l'adresse visée est concernée avant de signer.

Quel rendement locatif net espérer à Besançon ?

Sur un T2 en bon état acheté autour de 2 300 € le m², le rendement brut va d’environ 5,3 % au loyer prudent à 6,2 % au loyer d’annonce des petites surfaces ; net de charges, taxe foncière et un mois de vacance déduits, comptez 3,5 à 4,5 %. Une grande surface louée en colocation peut faire mieux, parce que le loyer au m² des grands logements y est presque celui des petits.

Un appartement s’autofinance-t-il à Besançon ?

Pas un T2 classique à 100 % financé sur 20 ans : le cash-flow mensuel avant impôt reste négatif de 300 à 400 € sur notre exemple. Une colocation dans un T4 acheté au prix médian resserre nettement l’écart, sans le supprimer, et demande une gestion plus active.

Pourquoi tant de logements vacants à Besançon malgré 25 000 étudiants ?

Parce qu’une partie du parc ancien de centre-ville ne correspond plus à la demande : mauvais DPE, étages élevés sans ascenseur, logements non rénovés, éloignement du tramway. La demande existe, mais elle se porte sur les biens en bon état et bien desservis ; c’est ce que doit viser votre projet.

Sources

• INSEE, dossier complet et comparateur de territoires, recensement 2023 (commune 25056, CU Grand Besançon Métropole)
• INSEE Filosofi 2023 (niveau de vie, pauvreté) et taux de chômage localisés, 1er trimestre 2026
• Statistiques DVF, data.gouv.fr (médianes 2021-2025, mise à jour de juillet 2026)
• Carte des loyers 2025, ministère de la Transition écologique / ANIL, data.gouv.fr
• Fiscalité locale des particuliers (DGFiP), data.gouv.fr, exercice 2025
• Zonage A/B/C et zonage TLV, data.gouv.fr ; SIG Politique de la ville (QPV 2024) ; liste des communes couvertes par une ORT (DGALN)
• Délibération du conseil municipal de Besançon du 9 octobre 2020 (permis de louer) ; convention OPAH-RU Cœur de Ville ; convention-cadre Action Cœur de Ville (2018)
• Délibération d'arrêt du projet de PLH 2024-2029, Grand Besançon Métropole (2023)
• BOFiP BOI-IR-RICI-365-10 et economie.gouv.fr (dispositif Denormandie, prolongation par la loi du 9 avril 2024)
• CHU de Besançon ; Direction générale des Entreprises (pôle des Microtechniques) ; Grand Besançon Développement ; UNESCO (fortifications de Vauban) ; plateforme ÉcoQuartier
• Géorisques (GASPAR) ; SNCF Connect et office de tourisme de Besançon, septembre 2026 ; réseau Ginko
• Photo en tête de page : « 0 Besançon - Doubs - Quai Vauban (1) », Jean-Pol Grandmont, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons (image recadrée et redimensionnée).