Investir dans l'immobilier locatif à Dijon

Dijon en 6 chiffres

Capitale régionale de Bourgogne-Franche-Comté, 1 h 34 de Paris en TGV. Chaque chiffre est daté et sourcé en bas de page. Les données évoluent : vérifiez-les avant toute décision.

1. Démographie : une croissance régulière depuis 30 ans

C'est le premier filtre de la méthode : une baisse de plus de 5 % sur 10 ans élimine une ville. Dijon passe ce filtre sans difficulté.

• La commune compte 161 830 habitants en 2023, contre 152 071 en 2012 : +6,4 % sur la période (INSEE, recensement 2023).
• Le rythme est stable : +0,6 % par an entre 2012 et 2017, +0,5 % par an entre 2017 et 2023, avec un solde naturel comme un solde migratoire positifs.
• La série longue confirme la tendance : 146 703 habitants en 1990, 149 867 en 1999, 152 071 en 2012, 161 830 en 2023.
• Dijon Métropole compte 261 178 habitants en 2023 contre 246 486 en 2012 (+6,0 %). Fait rare : la ville-centre croît aussi vite que sa métropole, ce qui n'est pas le cas de la plupart des villes de cette série.

Une ville-centre qui ne se vide pas au profit de sa périphérie, c'est un marché locatif qui reste centré sur la ville. Pour un investisseur, ça change la géographie de la recherche.

2. Demande locative : le marché étudiant structure tout

Dijon est d'abord une ville universitaire, et ça se lit dans le parc :

• 58,6 % des résidences principales sont occupées par des locataires (52 916 ménages), dont seulement 14,1 % en logement social. C'est le taux de HLM le plus bas de cette série de villes : le parc locatif privé y est nettement plus large qu'à Mâcon ou Bourg-en-Bresse.
• 85,3 % des logements sont des appartements et 13,8 % des maisons.
• 38,4 % des résidences principales font une ou deux pièces (34 679 logements), contre 37,3 % en 2017 : +3 279 petits logements en six ans. C'est de loin la part la plus élevée de cette série.
• Environ 35 000 étudiants sur la métropole selon l'INSEE (étude publiée en 2021, portant sur 2017), en hausse de 10 % en dix ans, ce qui plaçait alors Dijon Métropole au 17e rang des intercommunalités françaises. Les trois quarts résident dans la métropole, et la majorité des décohabitants occupent des logements de moins de 30 m².
• La vacance recule en part mais remonte en volume : 7,3 % en 2023 (7 483 logements) contre 7,5 % en 2017 et 8,0 % en 2012 — mais le stock a gagné 392 logements vides depuis 2017. Elle reste 0,7 point au-dessus de la métropole (6,6 %).

Dijon est classée en zone B1 (zonage A/B/C en vigueur depuis le 26 juin 2026), mais « non tendue » au zonage TLV (décret du 22 décembre 2025). L'encadrement des loyers ne s'y applique pas : le dispositif reste réservé aux territoires listés par décret, dont Dijon ne fait pas partie.

3. Emploi : capitale régionale, santé et agroalimentaire

Dijon concentre l'emploi administratif et hospitalier de toute la région.

Les moteurs

• 100 738 emplois sont situés dans la commune en 2023 (92 642 en 2017), pour un indicateur de concentration d'emploi de 142,5.
• Un emploi très tertiaire : commerce, transports et services (49,0 %), administration, enseignement, santé et action sociale (39,8 %), industrie (6,0 %), construction (4,9 %) (INSEE 2023).
• Le CHU Dijon Bourgogne annonce près de 9 000 professionnels, 1 791 lits et places et un budget de 865 M€ (données 2024). C'est le premier employeur de la ville.
• Deux filières identifiées par l'agence de développement de la métropole : l'agroalimentaire (9 000 emplois, soit 30 % de l'emploi industriel métropolitain, siège mondial de l'Organisation internationale de la vigne et du vin) et la santé-pharmacie (4 000 emplois, plus d'une centaine d'entreprises).
• Un écosystème d'enseignement supérieur dense : université Bourgogne Europe, Burgundy School of Business, campus de Sciences Po Paris, ESTP, CESI, ENSA, École nationale des greffes.

Les points de vigilance

• Un chômage communal supérieur à la métropole : 12,8 % des actifs de 15 à 64 ans au recensement 2023 (14,9 % en 2017), contre 12,0 % à l'échelle de la métropole. Le taux de chômage localisé de la Côte-d'Or est de 6,4 % au 1er trimestre 2026 (définitions différentes, non comparables directement).
• Des revenus inférieurs au département : niveau de vie médian de 25 140 € dans la commune contre 25 760 € dans la métropole et 26 560 € en Côte-d'Or, avec un taux de pauvreté de 19,0 % contre 17,0 % et 13,0 % (INSEE Filosofi 2023). L'écart reste toutefois beaucoup plus modéré qu'à Mâcon ou Bourg-en-Bresse — la population étudiante tire mécaniquement ces indicateurs vers le bas.

Transports

• Train : Paris en 1 h 34, Lyon en 1 h 25, Besançon en 44 minutes, Mâcon en 57 minutes, Strasbourg en 2 h 06 (SNCF Connect, septembre 2026). La gare accueille environ 20 000 voyageurs par jour.
• Transport urbain : deux lignes de tramway (T1 et T2), avec une fréquence annoncée de 4 minutes en heure de pointe et un service de 5 h à 1 h, complétées par les lianes de bus L3 à L9, une navette gratuite de centre-ville et un service de nuit.
• Vélo : près de 400 km de voies cyclables selon l'agence de développement de la métropole.

La desserte du tramway est le critère de localisation numéro un pour un investissement locatif à Dijon. Un logement à plus de dix minutes à pied d'une station se loue moins vite et moins cher, quel que soit le quartier.

4. Prix et loyers : les chiffres à connaître

Rapporté au prix médian, le loyer d'annonce d'un appartement ressort à 6,0 % brut par an, à 6,9 % sur le segment T1-T2 et à 5,4 % sur les T3 et plus. C'est structurellement plus bas que dans les villes moyennes de cette série, et c'est normal : on paie ici la liquidité et la profondeur du marché. Ces ratios sont bruts, calculés sur des loyers charges comprises et un prix médian étalé sur cinq ans. Trois points structurent la décision à Dijon :

• Un marché très liquide : 15 612 appartements vendus en cinq ans, soit plus de 3 000 par an. C'est huit fois le volume de Mâcon. La revente est rapide et le prix de sortie beaucoup plus prévisible — un avantage réel sur un horizon de 7 à 8 ans.
• Une taxe foncière élevée : le taux cumulé sur le bâti ressort autour de 50 à 52 % en 2025 selon les compilations disponibles (part communale 50,28 %, part métropolitaine 1,41 %). Demandez systématiquement le dernier avis de taxe foncière du bien plutôt que de vous fier à un taux moyen.
• Le DPE et le bâti ancien : le cœur de ville de Dijon est dense et ancien. Les logements classés G sont sortis de la location à la nouvelle mise en location, les F sortent en 2028 et les E en 2034. Sur un studio en copropriété ancienne, la rénovation énergétique dépend souvent de décisions collectives : vérifiez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale avant l'offre.

5. Dispositifs : ce que Dijon n'offre pas

C'est le point qui distingue Dijon des autres villes de cette série, et il vaut mieux le savoir avant de bâtir un montage :

• Pas d'Action Cœur de Ville, pas de convention ORT signée selon le fichier national de la DGALN. En conséquence, le dispositif Denormandie n'est pas ouvert à Dijon en l'état, alors qu'il l'est à Mâcon, Bourg-en-Bresse et Besançon. Si un interlocuteur vous propose un montage Denormandie à Dijon, demandez-lui la base légale.
• Pas d'OPAH ni de PIG en cours identifié sur la commune. Dijon Métropole opère en revanche un service de rénovation énergétique de l'habitat, y compris pour les copropriétés.
• Un PLUi-HD tient lieu de document unique d'urbanisme, d'habitat et de déplacements pour la métropole — à consulter avant tout projet de division ou de changement de destination.
• Deux quartiers prioritaires : Fontaine d'Ouche et Les Grésilles, soit 12 110 habitants et 7,6 % de la population communale seulement. C'est, de loin, la proportion la plus faible de cette série de villes.
• La Cité internationale de la gastronomie et du vin, ouverte en mai 2022 sur 6,5 hectares pour 250 M€ d'investissement, s'accompagne d'un écoquartier d'environ 605 logements, dont 144 logements étudiants et 98 logements seniors. Une offre neuve de cette taille pèse sur le marché locatif du secteur : à intégrer si vous visez ce quartier.
• Risques : inondation (débordement lent et ruissellement), mouvements de terrain liés à d'anciennes carrières souterraines, risque industriel et rupture de barrage sont recensés. La sismicité est très faible (zone 1) et le potentiel radon faible (catégorie 1). Vérifiez l'adresse sur Géorisques — les anciennes carrières sont un point spécifique à Dijon.

Notre lecture

Dijon, c'est l'arbitrage inverse de Mâcon. Le rendement brut y est inférieur de plus de deux points, et aucun dispositif fiscal de rénovation n'est ouvert. En échange, vous achetez un marché de 3 000 ventes d'appartements par an, un parc locatif privé large, une population étudiante nombreuse et une sortie prévisible. Pour un premier projet où la revente doit rester sûre, c'est un profil très différent — et pour certains, plus confortable.

Pour comprendre la démarche critère par critère, lisez choisir une ville pour investir en locatif. Pour connaître votre budget, lancez le simulateur de capacité d'emprunt. Les villes voisines analysées : Besançon, Chalon-sur-Saône et Mâcon.

Les autres villes analysées : Bourg-en-Bresse, Besançon, Chalon-sur-Saône, Louhans, Mâcon, Villefranche-sur-Saône.

Cette analyse s'appuie sur des données publiques et ne constitue pas un conseil en investissement. Chaque projet s'étudie au cas par cas, sans garantie de résultat.

Pour replacer cette ville dans la méthode complète, lisez l’investissement locatif, le guide complet.

Exemple chiffré : un T2 à Dijon

Pour passer des statistiques à une décision, voici ce que donnent les chiffres de cette page sur un bien type : un T2 de 45 m² en bon état, acheté 2 800 € le m² (légèrement au-dessus de la médiane, pour un bien sans gros travaux), financé à 100 % sur 20 ans à 3,6 % avec 0,30 % d’assurance. Deux hypothèses de loyer : le loyer prudent (proche du loyer médian hors charges observé) et le loyer d’annonce.

Lecture : au loyer prudent, le rendement net de charges ressort à 2,6 % et le bien ne s’autofinance pas ; l’enrichissement vient du capital remboursé, pas de la trésorerie. Même au loyer d’annonce des T1-T2 (15,34 €/m² charges comprises, soit environ 14 €/m² hors charges), le cash-flow reste nettement négatif, autour de − 440 € par mois : à 2 800 € le m², le crédit pèse 865 € pour 630 € de loyer. C’est le prix de la sécurité dijonnaise. L’enrichissement vient du capital remboursé (près de 5 000 € la première année) et d’une revente rapide et prévisible, pas de la trésorerie. À Dijon, l’investissement se pense avec un apport de 15 à 20 %, une durée longue, ou sur un studio proche du tramway et du campus, où le loyer au m² est le plus élevé et la demande étudiante la plus régulière. Le simulateur de rentabilité locative refait ce calcul avec vos chiffres, impôt et revente compris, et le guide sur le cash-flow immobilier détaille chaque ligne.

Avant de faire une offre à Dijon : la checklist

Les chiffres de cette page vous disent où regarder, pas quoi acheter. Avant une offre à Dijon, six vérifications spécifiques à la ville :

1. La distance au tramway : moins de dix minutes à pied d’une station T1 ou T2 est le critère numéro un, devant le quartier. Mesurez-la sur une carte avant la visite, et vérifiez-la à pied.
2. Le calendrier étudiant : un studio se loue entre juin et septembre ; une vacance qui commence en octobre peut durer jusqu’à l’été. Prévoyez la première mise en location et les changements de locataire sur ce rythme, et un bail mobilité ou étudiant si vous visez ce public.
3. La copropriété du cœur de ville : bâti ancien et dense, souvent sans plan pluriannuel de travaux à jour. Trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, carnet d’entretien, diagnostic technique global s’il existe, et état du DPE collectif.
4. L’avis de taxe foncière : autour de 50 à 52 % de taux cumulé, la taxe foncière d’un T2 approche souvent 1 000 €. Elle est à mettre en face du loyer avant toute offre.
5. Les anciennes carrières et le ruissellement : Géorisques signale des mouvements de terrain liés aux carrières souterraines et un risque d’inondation par ruissellement sur certains secteurs. Une lecture d’adresse de deux minutes évite un vice caché de dix ans.
6. Le PLUi-HD avant toute division : si le projet consiste à diviser un grand appartement ou à changer la destination d’un local, le plan local d’urbanisme intercommunal fixe les règles (stationnement, surface minimale, autorisation). Consultez-le avant l’offre, pas après.

Ces vérifications tiennent en une semaine et évitent la plupart des mauvaises surprises. Pour la méthode complète, du choix de la ville à l’offre, lisez choisir une ville pour investir et mesurer la tension locative.

Questions fréquentes

Quel est le prix au m² d'un appartement à Dijon ?

2 685 €/m² en prix médian pour les appartements et 3 280 €/m² pour les maisons, sur les ventes réellement conclues entre 2021 et 2025 (statistiques DVF). Le marché est très liquide : 15 612 appartements vendus en cinq ans.

Quel loyer peut-on espérer à Dijon ?

Le loyer d'annonce moyen d'un appartement ressort à 13,34 €/m² charges comprises (Carte des loyers 2025), avec 15,34 €/m² pour un T1-T2 et 12,10 €/m² pour un T3 et plus. Rapporté au prix médian, cela donne environ 6,0 % brut par an, et 6,9 % sur les petites surfaces.

Le dispositif Denormandie s'applique-t-il à Dijon ?

Non en l'état : Dijon n'a ni programme Action Cœur de Ville ni convention d'opération de revitalisation de territoire signée selon le fichier national de la DGALN, ce qui ferme le Denormandie. Si un montage Denormandie vous est proposé à Dijon, demandez-en la base légale.

Quel rendement locatif net espérer à Dijon ?

Sur un T2 en bon état acheté autour de 2 800 € le m², le rendement brut va d’environ 4 % au loyer prudent à un peu plus de 5 % au loyer d’annonce des petites surfaces, et le net de charges, taxe foncière et un mois de vacance déduits, se situe entre 2,5 et 3,5 %. Dijon rémunère la sécurité et la liquidité, pas le rendement.

Un appartement s’autofinance-t-il à Dijon ?

Non, à 100 % financé sur 20 ans : le cash-flow mensuel avant impôt est négatif de 400 à 550 € sur notre exemple. Un investissement à Dijon suppose un apport de 15 à 20 % ou une capacité d’épargne mensuelle confortable, en échange d’une revente rapide et prévisible.

Studio ou T2 pour un investissement locatif à Dijon ?

Le studio ou le T1 proche du tramway et des campus offre le loyer au m² le plus élevé et la demande la plus régulière, avec une rotation annuelle et une mise en location calée sur la rentrée. Le T2 vise les jeunes actifs et les couples, tourne moins et se revend à un public plus large. Dans les deux cas, la distance à une station de tramway prime sur le quartier.

Sources

• INSEE, dossier complet et comparateur de territoires, recensement 2023 (commune 21231, Dijon Métropole, département 21)
• INSEE Analyses Bourgogne-Franche-Comté n° 87, « À Dijon Métropole, la croissance du nombre d'étudiants génère des besoins en logements » (2021)
• INSEE Filosofi 2023 (niveau de vie, pauvreté) et taux de chômage localisés, 1er trimestre 2026
• Statistiques DVF, data.gouv.fr (médianes 2021-2025, mise à jour de juillet 2026)
• Carte des loyers 2025, ministère de la Transition écologique / ANIL, data.gouv.fr
• Taux d'imposition 2025 des grandes collectivités, compilation Cabinet FSL publiée par la Banque des Territoires
• Zonage A/B/C et zonage TLV, data.gouv.fr ; SIG Politique de la ville (QPV 2024) ; liste des communes couvertes par une ORT (DGALN)
• Ministère de la Transition écologique, encadrement des loyers (liste des territoires concernés)
• CHU Dijon Bourgogne, chiffres-clés 2024 ; Dijon Bourgogne Invest (filières d'excellence) ; Dijon Métropole (Cité internationale de la gastronomie et du vin, PLUi-HD, rénovation énergétique)
• Géorisques (GASPAR, zonage sismique, radon) ; SNCF Connect, septembre 2026 ; DiviaMobilités
• Photo en tête de page : « Dijon - Place de la Libération - 1 », Benjamin Smith, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons (image recadrée et redimensionnée).