Investir dans l'immobilier locatif à Foix

Foix en 6 chiffres

Les loyers d’annonce incluent les charges : le loyer encaissé est plus bas. Ces chiffres situent la ville, le calcul se fait toujours sur le bien.

1. Démographie : une petite ville qui repart

Foix compte 9 934 habitants au recensement 2023, contre 9 756 en 2012, soit +1,8 %. Après une baisse entre 2012 et 2017 (−0,5 % par an), la population repart : +0,7 % par an depuis 2017.

La ville passe sans difficulté mon filtre démographique, qui écarte les villes ayant perdu plus de 5 % de leur population en dix ans. Un ménage sur deux est une personne seule (50,9 %) : c’est un marché de petites surfaces.

2. Demande locative : des locataires, peu de HLM

49,5 % des résidences principales sont louées, une part en hausse depuis 2012 (46,5 %). Le parc HLM ne pèse que 10,5 % : l’essentiel de la location passe par le parc privé.

La vacance recule : 13,7 % des logements en 2012, 13,9 % en 2017, 11,1 % en 2023. Elle reste élevée, signe d’un parc ancien où une partie des logements n’est plus louable en l’état. Un bien rénové et bien classé au DPE se démarque d’autant plus.

3. Emploi : une ville administrative

Les moteurs

La commune compte 7 765 emplois, soit 209,5 emplois pour 100 actifs qui y résident. La moitié relève de l’administration, de l’enseignement, de la santé et du social (49 %) : préfecture, services de l’État, collectivités. Le centre universitaire de l’Ariège, antenne de l’université Toulouse-Jean Jaurès, accueille plus de 400 étudiants et l’INSPÉ.

Les points de vigilance

Le niveau de vie médian est de 23 470 € par an et par unité de consommation, le taux de pauvreté de 24 % et le chômage au sens du recensement de 17,4 % chez les 15-64 ans (2023). La solvabilité des locataires se vérifie dossier par dossier.

Transports

Toulouse en 1 h 09 en train pour les plus rapides, et par la N20 en un peu plus d’une heure.

4. Prix et loyers : les chiffres à connaître

Le rapport entre loyer d’annonce et prix médian donne environ 7,5 % brut pour un appartement. C’est un ordre de grandeur, pas un rendement : le calcul se fait sur le coût total du bien, avec la taxe foncière et un mois de vacance par an.

Le marché est étroit : entre 123 et 166 ventes par an, maisons comprises. À la revente, les délais sont plus longs qu’en grande ville, et le prix d’achat doit déjà intégrer cette moindre liquidité.

La taxe foncière est élevée : 49,20 % de taux global sur le bâti en 2025 (45,69 % pour la commune).

5. Dispositifs et risques : Denormandie ouvert jusqu’à fin 2027

Foix a rejoint le programme Action Cœur de Ville en janvier 2024 : le Denormandie y est ouvert pour les achats jusqu’au 31 décembre 2027, avec des travaux d’au moins 25 % du coût total. Une OPAH-RU couvre depuis 2021 le périmètre de l’opération de revitalisation du territoire. Foix est en zone C.

Le centre ancien et le quartier de la gare forment le quartier prioritaire de la ville. La commune est couverte par un plan de prévention des risques (inondation par l’Ariège, chutes de blocs, glissements de terrain), révisé en 2017 : vérifiez-le pour chaque adresse.

Notre lecture

Foix se prête à un premier projet accessible : un petit logement rénové, loué à un fonctionnaire ou à un étudiant, à prix d’entrée bas. Elle se prête moins à un projet qui compte sur la revente rapide : le marché est étroit et la plus-value se construit sur le temps long.

Les autres villes analysées : Besançon, Bourg-en-Bresse, Bourges, Chalon-sur-Saône, Dijon, Louhans, Mâcon, Montluçon, Nemours, Toulouse, Villefranche-sur-Saône.

Avant de faire une offre à Foix : la checklist

1. Le plan de prévention des risques : vérifiez la zone de l’adresse (inondation, chutes de blocs, glissements de terrain) avant de faire une offre.
2. Le quartier : situez le bien par rapport au quartier prioritaire du centre ancien et de la gare, et aux services.
3. L’annonce test : publiez une annonce sur le type de bien visé pendant cinq à sept jours et comptez les contacts sérieux.
4. Le loyer réel : croisez le loyer d’annonce avec les comparables du quartier et une estimation MeilleursAgents.
5. Le DPE et les travaux : estimez-les globalement avant l’offre, puis validez-les par devis d’artisans avant le compromis ; pour le Denormandie, ils doivent atteindre 25 % du coût total.
6. La taxe foncière : demandez les deux derniers avis au vendeur et intégrez-les au calcul.

Questions fréquentes

Quel est le prix au m² d’un appartement à Foix ?

1 463 € en médiane sur les ventes réelles 2021-2025 (320 ventes, DVF), et 1 614 €/m² pour une maison. Le marché est étroit : l’état du bien fait varier fortement le prix.

Quel rendement locatif à Foix ?

Le rapport entre le loyer d’annonce (9,19 €/m² charges comprises) et le prix médian donne environ 7,5 % brut pour un appartement, davantage en T1-T2 (11,16 €/m²). Le calcul se fait sur le coût total du bien, avec la taxe foncière (49,20 %) et un mois de vacance par an.

Foix est-elle éligible au Denormandie ?

Oui. Foix fait partie du programme Action Cœur de Ville depuis janvier 2024 : le Denormandie y est ouvert pour les achats jusqu’au 31 décembre 2027, avec des travaux d’au moins 25 % du coût total de l’opération.

Qui loue à Foix ?

Une ville administrative : la moitié des emplois relève de l’administration, de l’enseignement et de la santé, et un ménage sur deux est une personne seule. La demande porte surtout sur les petites surfaces rénovées.

Sources

• Insee, dossier complet de Foix : population, logement, emploi, chômage (recensement 2023).
• Insee, comparateur de territoires : niveau de vie et pauvreté (Filosofi 2023).
• Statistiques DVF : prix médians et nombre de ventes 2021-2025.
• Carte des loyers 2025 : loyers d’annonce charges comprises.
• Fiscalité locale des particuliers : taux 2025.
• Zonage A/B/C : liste des communes.
• Service-public.fr, dispositif Denormandie.
• DREAL Occitanie, PLUi-H de l’agglomération Foix-Varilhes : OPAH-RU et ORT.
• INSPÉ de Toulouse, site de Foix.
• TER Occitanie, trajet Toulouse – Foix.
• Wikipédia, Foix : plan de prévention des risques, centre universitaire.
• ANCT, liste des quartiers prioritaires au 1er janvier 2024 : Centre ancien – Quartier de la Gare.
• Photo en tête de page : « Chateau de Foix vu de la Halle aux Grains », Frédéric Scalliet, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons (image recadrée et redimensionnée).