Investir à Nemours, c’est acheter en Île-de-France à prix de province : 2 550 €/m² en médiane pour un appartement, loué 14,4 €/m² charges comprises (16,2 € en T1-T2), à 48 minutes de Paris-Gare de Lyon au plus rapide. Trois points de vigilance : une vacance passée de 8,5 % à 12,8 % en onze ans, un centre-ville inondable par le Loing (crue record en 2016) et un permis de louer obligatoire dans le centre.
Nemours en 6 chiffres
Les loyers d’annonce incluent les charges : le loyer encaissé est plus bas. Ces chiffres situent la ville, le calcul se fait toujours sur le bien.
1. Démographie : une population stable
Nemours compte 12 889 habitants en 2023, contre 12 770 en 2012, soit +0,9 %. La tendance récente est plus faible : −1,5 % depuis 2017, le solde naturel (+0,3 % par an) ne compensant pas les départs (−0,5 % par an).
La ville passe sans difficulté mon filtre démographique, qui écarte les villes ayant perdu plus de 5 % de leur population en dix ans. 43,2 % des ménages sont composés d’une seule personne : c’est un marché de petites surfaces.
2. Demande locative : forte, mais une vacance qui monte
57 % des résidences principales sont louées, dont 34,3 % en HLM : le parc privé est plus étroit que le chiffre global ne le laisse penser. 55 % des logements sont des appartements.
La vacance est le signal à surveiller : 8,5 % des logements en 2012, 9,9 % en 2017, 12,8 % en 2023, soit 841 logements vides. Un bien mal placé ou mal classé au DPE se loue moins vite : la sélection se fait à la rue.
3. Emploi : un pôle local dans l’aire de Paris
Les moteurs
La commune compte 6 642 emplois, soit 138 emplois pour 100 actifs qui y résident. Le centre hospitalier du Sud Seine-et-Marne (plus de 2 500 professionnels sur ses trois sites) y a ses urgences (16 347 passages en 2024), une réanimation et un pôle de santé mentale. Nemours fait partie de l’aire d’attraction de Paris.
Les points de vigilance
Le niveau de vie médian est de 21 490 € par an et par unité de consommation, le taux de pauvreté de 25 % et le chômage au sens du recensement de 18,4 % chez les 15-64 ans (2023). La solvabilité des locataires se vérifie dossier par dossier.
Transports
Ligne R du Transilien depuis la gare de Nemours – Saint-Pierre : 48 minutes jusqu’à Paris-Gare de Lyon pour les trains les plus rapides, un train toutes les 30 minutes en heure de pointe. L’A6 et l’A77 desservent le secteur.
4. Prix et loyers : les chiffres à connaître
| Indicateur | Appartements | Maisons | Source |
|---|---|---|---|
| Prix médian au m² (ventes réelles) | 2 550 € | 2 160 € | DVF 2021-2025 |
| Nombre de ventes sur 5 ans | 341 | 417 | DVF 2021-2025 |
| Loyer d’annonce (charges comprises) | 14,4 €/m² | 11,4 €/m² | Carte des loyers 2025 |
| Loyer d’annonce T1-T2 | 16,2 €/m² | — | Carte des loyers 2025 |
| Loyer d’annonce T3 et plus | 13,6 €/m² | — | Carte des loyers 2025 |
Le rapport entre loyer d’annonce et prix médian donne environ 6,8 % brut pour un appartement. C’est un ordre de grandeur, pas un rendement : le calcul se fait sur le coût total du bien, avec la taxe foncière et un mois de vacance par an.
Le marché est étroit : 87 appartements vendus en 2022, 52 en 2025. À la revente, les délais sont plus longs qu’en grande ville.
La taxe foncière est élevée : 49,34 % de taux global sur le bâti en 2025 (46,87 % pour la commune), plus 14,3 % de taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
5. Dispositifs, inondation et permis de louer
Nemours a rejoint le programme Action Cœur de Ville en janvier 2023 : le Denormandie y est ouvert pour les achats jusqu’au 31 décembre 2027, avec des travaux d’au moins 25 % du coût total. Une OPAH-RU couvre le cœur de ville sur 2022-2027. Nemours est en zone B1.
Depuis le 26 avril 2022, louer dans le centre-ville demande une autorisation préalable : le permis de louer, gratuit. Louer sans autorisation expose à une amende jusqu’à 5 000 €, 15 000 € en récidive.
Le centre est inondable par le Loing. En juin 2016, la crue a atteint 4,63 m, au-dessus de celle de 1910, et environ 2 000 habitants ont été évacués. Le PPRI de la vallée du Loing (2006) fixe les règles par zone : vérifiez-le pour chaque adresse, surtout pour un rez-de-chaussée.
Notre lecture
| Critère de la méthode | Nemours | Verdict |
|---|---|---|
| Démographie 10 ans | +0,9 % entre 2012 et 2023, léger recul depuis 2017 | Passe le filtre |
| Demande locative | 56,8 % de locataires, 43 % de ménages d’une personne, mais 34 % de HLM et une vacance à 12,8 % | Réelle sur les petites surfaces, à vérifier par rue |
| Emploi | 138 emplois pour 100 actifs, hôpital, Paris à 48 min | Solide, solvabilité à vérifier |
| Parc et DPE | Centre ancien, 55 % d’appartements | Travaux et DPE à estimer avant l’offre |
| Règles locales | Zone B1, Action Cœur de Ville (Denormandie), OPAH-RU, permis de louer, PPRI | Favorable, mais encadré |
| Chiffres | Environ 6,8 % brut indicatif, 16,2 €/m² en T1-T2, taxe foncière à 49,34 % | À recalculer net de foncière |
Nemours convient à un investisseur qui veut l’Île-de-France sans ses prix : des petites surfaces ou une division bien conçue, hors zone inondable ou avec un rez-de-chaussée adapté. Le rendement brut y est plus faible qu’en province : c’est le montage (division, travaux, Denormandie) qui fait le cash-flow.
Les autres villes analysées : Besançon, Bourg-en-Bresse, Bourges, Chalon-sur-Saône, Dijon, Foix, Louhans, Mâcon, Montluçon, Toulouse, Villefranche-sur-Saône.
Avant de faire une offre à Nemours : la checklist
- Le risque inondation : vérifiez la zone de l’adresse dans le PPRI de la vallée du Loing et interrogez le vendeur sur la crue de 2016.
- Le permis de louer : si le bien est dans le centre-ville, prévoyez la demande d’autorisation avant chaque mise en location.
- Le quartier : situez le bien par rapport au quartier prioritaire du Mont Saint-Martin et à la gare.
- L’annonce test : publiez une annonce sur le type de bien visé pendant cinq à sept jours et comptez les contacts sérieux.
- Le loyer réel : croisez le loyer d’annonce avec les comparables du quartier et une estimation MeilleursAgents.
- Le DPE et les travaux : estimez-les globalement avant l’offre, puis validez-les par devis d’artisans avant le compromis ; pour le Denormandie, ils doivent atteindre 25 % du coût total.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d’un appartement à Nemours ?
2 550 € en médiane sur les ventes réelles 2021-2025 (341 ventes, DVF), et 2 160 €/m² pour une maison. Le marché est étroit : l’état du bien et l’adresse (zone inondable ou non) font varier le prix.
Quel rendement locatif à Nemours ?
Le rapport entre le loyer d’annonce (14,4 €/m² charges comprises) et le prix médian donne environ 6,8 % brut pour un appartement, davantage en T1-T2 (16,2 €/m²). Le calcul se fait sur le coût total du bien, avec la taxe foncière (49,34 %) et un mois de vacance par an.
Faut-il un permis de louer à Nemours ?
Oui dans le centre-ville, depuis le 26 avril 2022 : chaque mise en location demande une autorisation préalable, gratuite. Louer sans autorisation expose à une amende jusqu’à 5 000 €, 15 000 € en récidive.
Nemours est-elle inondable ?
Le centre-ville l’est, par le Loing. La crue de juin 2016 a atteint 4,63 m, au-dessus de celle de 1910, et environ 2 000 habitants ont été évacués. Le PPRI de la vallée du Loing (2006) fixe les règles par zone : vérifiez-le pour chaque adresse.
Sources
- Insee, dossier complet de Nemours : population, logement, chômage (recensement 2023).
- Insee, comparateur de territoires : niveau de vie et pauvreté (Filosofi 2023), emplois.
- Statistiques DVF : prix médians et nombre de ventes 2021-2025.
- Carte des loyers 2025 : loyers d’annonce charges comprises.
- Fiscalité locale des particuliers : taux 2025.
- Zonage A/B/C : liste des communes.
- Service-public.fr, dispositif Denormandie.
- Ville de Nemours, avenant à l’OPAH-RU (2025).
- Ville de Nemours, guide du permis de louer.
- Géorisques, DICRIM de Nemours : PPRI de 2006, crue de 2016.
- Centre hospitalier du Sud Seine-et-Marne, rapport d’activité 2024.
- SNCF Connect, trajet Paris – Nemours.
- ANCT, liste des quartiers prioritaires au 1er janvier 2024 : Mont Saint-Martin.
- Photo en tête de page : le second projet de Théo, accompagné par ImmoSuccess.
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