Investir à Toulouse, c’est miser sur la demande : +13,6 % d’habitants en onze ans, 65,8 % de locataires et des T1-T2 loués 16,33 €/m² charges comprises. Le prix d’entrée est élevé (3 293 €/m² en médiane pour un appartement), le rendement brut tourne autour de 5 % et la taxe foncière atteint 49,67 %. Le cash-flow ne vient pas tout seul : il se construit par le montage et par le choix du bien.
Toulouse en 6 chiffres
Les loyers d’annonce incluent les charges : le loyer encaissé est plus bas. Ces chiffres situent la ville, le calcul se fait toujours sur le bien.
1. Démographie : une des villes qui grandissent le plus
Toulouse compte 514 819 habitants au recensement 2023, contre 453 317 en 2012 : 61 502 habitants de plus, soit +13,6 % en onze ans. La croissance se poursuit à +1,2 % par an depuis 2017, portée autant par les naissances (+0,7 %) que par les arrivées (+0,5 %).
La ville passe très largement mon filtre démographique. 55,6 % des ménages sont composés d’une seule personne et 84 % des logements sont des appartements : c’est un marché de petites surfaces.
2. Demande locative : forte et étudiante
Deux résidences principales sur trois sont louées (65,8 %), dont 13,2 % en HLM : le parc locatif privé est très large. La vacance reste contenue, à 8,2 % des logements en 2023, un niveau quasi stable depuis 2012 (8,1 %).
La demande étudiante est massive : 123 071 étudiants inscrits dans l’unité urbaine à la rentrée 2023, en hausse de 11 % depuis 2015. Toulouse est en zone tendue : le préavis du locataire en logement vide est d’un mois et la taxe sur les logements vacants s’applique.
3. Emploi : l’aéronautique et un grand pôle de santé
Les moteurs
La commune compte 358 741 emplois, soit 150,1 emplois pour 100 actifs qui y résident. L’aéronautique et le spatial structurent le bassin (Airbus, Thales, sous-traitants), aux côtés du CHU de Toulouse, de l’université et des administrations régionales.
Les points de vigilance
Le bassin dépend d’une filière : Airbus Defence and Space et Thales ont annoncé des suppressions ou des redéploiements de postes à Toulouse en 2025-2026. Le taux de pauvreté atteint 24 % et le chômage au sens du recensement 14,3 % chez les 15-64 ans (2023).
Transports
Deux lignes de métro (A et B), une troisième (ligne C) en travaux avec une mise en service prévue fin 2028. Paris est à un peu plus de quatre heures en TGV, et l’aéroport de Toulouse-Blagnac a accueilli 7,6 millions de passagers en 2025.
4. Prix et loyers : les chiffres à connaître
| Indicateur | Appartements | Maisons | Source |
|---|---|---|---|
| Prix médian au m² (ventes réelles) | 3 293 € | 3 814 € | DVF 2021-2025 |
| Nombre de ventes sur 5 ans | 36 057 | 6 107 | DVF 2021-2025 |
| Loyer d’annonce (charges comprises) | 13,98 €/m² | 12,86 €/m² | Carte des loyers 2025 |
| Loyer d’annonce T1-T2 | 16,33 €/m² | — | Carte des loyers 2025 |
| Loyer d’annonce T3 et plus | 12,83 €/m² | — | Carte des loyers 2025 |
Le rapport entre loyer d’annonce et prix médian donne environ 5 % brut pour un appartement. Avec un financement à 100 % et la taxe foncière, un appartement classique dégage rarement du cash-flow : c’est une ville patrimoniale, où l’enrichissement passe davantage par le capital remboursé et la plus-value.
La taxe foncière atteint 49,67 % de taux global sur le bâti en 2025 (35,35 % pour la commune et 13,2 % pour Toulouse Métropole), plus 8,1 % de taxe d’ordures ménagères. Le marché, lui, est liquide : plus de 6 900 appartements vendus en 2025.
5. Règles locales : zone tendue, permis de louer et courte durée
Toulouse est en zone A et en zone tendue, mais les loyers n’y sont pas plafonnés par un encadrement. La ville ne fait pas partie du programme Action Cœur de Ville : le Denormandie ne s’y applique pas.
Depuis le 3 novembre 2025, un permis de louer s’applique à titre expérimental dans le quartier Arnaud-Bernard : chaque mise en location y demande une autorisation préalable.
La location meublée de tourisme est encadrée depuis le 1er novembre 2023 : 120 jours par an pour une résidence principale, une autorisation temporaire pour un ou deux logements secondaires, et un changement d’usage avec compensation à partir du troisième logement dans les zones concernées. Une stratégie de courte durée se valide avant l’offre, pas après.
Le plan de prévention du risque d’inondation de Toulouse (Garonne, Touch, Hers-Mort et autres cours d’eau), révisé en 2023, s’applique aux biens proches des rivières : environ 50 000 habitants vivent derrière les digues de la Garonne.
Notre lecture
| Critère de la méthode | Toulouse | Verdict |
|---|---|---|
| Démographie 10 ans | +13,6 % entre 2012 et 2023, +1,2 % par an depuis 2017 | Point fort du dossier |
| Demande locative | 65,8 % de locataires, 123 000 étudiants, vacance à 8,2 % | Très forte |
| Emploi | 150 emplois pour 100 actifs, aéronautique et santé | Solide, mais dépendant d’une filière |
| Parc et DPE | 84 % d’appartements, copropriétés | Charges de copropriété et DPE à vérifier avant l’offre |
| Règles locales | Zone A, zone tendue, permis de louer à Arnaud-Bernard, courte durée encadrée, pas de Denormandie | Cadre plus contraint |
| Chiffres | Environ 5 % brut indicatif, 16,33 €/m² en T1-T2, taxe foncière à 49,67 % | Cash-flow difficile sur un bien classique |
Toulouse est une ville de demande et de patrimoine, pas une ville de cash-flow facile. Elle convient à un investisseur qui accepte un rendement brut proche de 5 % en échange d’un marché liquide et d’une demande solide, ou qui sait aller chercher un bien et un montage qui rétablissent le cash-flow. Pour un tout premier projet construit sur le cash-flow, d’autres villes s’y prêtent mieux.
Les autres villes analysées : Besançon, Bourg-en-Bresse, Bourges, Chalon-sur-Saône, Dijon, Foix, Louhans, Mâcon, Montluçon, Nemours, Villefranche-sur-Saône.
Avant de faire une offre à Toulouse : la checklist
- Le cash-flow : faites le calcul complet avec un financement réel, la taxe foncière et un mois de vacance par an avant de vous attacher à un bien.
- Le quartier : situez le bien par rapport au métro (lignes A, B et future ligne C) et aux quartiers prioritaires (Grand Mirail, Empalot, Izards…).
- Le permis de louer : si le bien est à Arnaud-Bernard, prévoyez l’autorisation préalable avant chaque mise en location.
- La courte durée : vérifiez les règles de changement d’usage avant l’offre si le projet repose sur la location touristique.
- Le loyer réel : croisez le loyer d’annonce avec les comparables du quartier, une estimation MeilleursAgents et une annonce test de cinq à sept jours.
- La copropriété et le DPE : lisez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, estimez les travaux avant l’offre et validez-les par devis avant le compromis.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² d’un appartement à Toulouse ?
3 293 € en médiane sur les ventes réelles 2021-2025 (36 057 ventes, DVF), et 3 814 €/m² pour une maison. Les écarts entre quartiers sont importants : le prix se juge rue par rue.
Quel rendement locatif à Toulouse ?
Le rapport entre le loyer d’annonce (13,98 €/m² charges comprises) et le prix médian donne environ 5 % brut pour un appartement, davantage en T1-T2 (16,33 €/m²). Avec la taxe foncière (49,67 %) et un mois de vacance par an, un appartement classique dégage rarement du cash-flow.
Les loyers sont-ils encadrés à Toulouse ?
Non. Toulouse est en zone tendue (préavis d’un mois, taxe sur les logements vacants), mais elle ne fait pas partie des villes où les loyers sont plafonnés par un encadrement.
Peut-on faire de la location courte durée à Toulouse ?
Oui, mais elle est encadrée depuis le 1er novembre 2023 : 120 jours par an pour une résidence principale, une autorisation temporaire pour un ou deux logements secondaires, et un changement d’usage avec compensation à partir du troisième logement dans les zones concernées.
Sources
- Insee, dossier complet de Toulouse : population, logement, emploi, chômage (recensement 2023).
- Insee, comparateur de territoires : niveau de vie et pauvreté (Filosofi 2023).
- Insee, étudiants dans l’unité urbaine de Toulouse : rentrée 2023.
- Insee, conjoncture Occitanie : emplois de la filière aéronautique.
- Statistiques DVF : prix médians et nombre de ventes 2021-2025.
- Carte des loyers 2025 : loyers d’annonce charges comprises.
- Fiscalité locale des particuliers : taux 2025.
- Service-public.fr, encadrement des loyers.
- Toulouse Métropole, permis de louer à Arnaud-Bernard.
- Toulouse Métropole, meublés de tourisme.
- Toulouse Métropole, ligne C du métro.
- PPRI de Toulouse.
- Insee, quartiers prioritaires d’Occitanie (2024).
- Photo en tête de page : « Toulouse - Garonne et Pont neuf », Frédéric Neupont, CC0, Wikimedia Commons (image recadrée et redimensionnée).
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