LMP : le statut de loueur en meublé professionnel, seuil par seuil

En bref : le seuil LMP et ce qu’il déclenche

Le statut n’est pas une option : il s’applique de plein droit dès que les deux conditions sont remplies, et cesse dès que l’une ne l’est plus. L’inscription au registre du commerce, longtemps exigée, ne l’est plus depuis 2020. Ce qui change en passant LMP tient en quatre points : les déficits deviennent imputables sur le revenu global, les plus-values passent au régime professionnel avec une exonération possible, les cotisations sociales des indépendants remplacent les prélèvements sociaux, et l’IFI peut exonérer les biens sous conditions.

Pour un investisseur qui construit un parc en meublé, le passage en LMP arrive tôt : 23 000 € de recettes, c’est quatre T2 loués 480 € par mois. La question n’est donc pas « faut-il devenir LMP » mais « quand, et comment s’y préparer ». Pour le régime de base, voir le guide LMNP 2026.

Les deux conditions, et les pièges de calcul

Les revenus fonciers (location nue), les dividendes, les plus-values et les pensions alimentaires ne sont pas des revenus d’activité : ils n’entrent pas dans la comparaison. Un retraité dont la pension fait 20 000 € et les loyers meublés 24 000 € est LMP. Un salarié à 45 000 € avec 30 000 € de loyers meublés reste LMNP, quel que soit le nombre de biens.

La fiscalité du LMP : réel, amortissements et déficits

Le LMP est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, comme le LMNP. Le micro-BIC reste accessible sous 83 600 € de recettes pour la location meublée de longue durée (abattement de 50 %), mais un LMP est presque toujours au régime réel : c’est là que les amortissements et les déficits produisent leur effet.

• Amortissements : le bâti (hors terrain), les travaux et le mobilier sont amortis par composants, exactement comme en LMNP. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : la fraction non déduite est reportée sans limite de durée. Le détail est dans le guide de l’amortissement en LMNP.
• Déficits : c’est la première différence. En LMNP, un déficit ne s’impute que sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes. En LMP, le déficit (hors amortissements) s’impute sur le revenu global du foyer, sans plafond, l’année même. Une année de gros travaux déductibles efface l’impôt sur le salaire du conjoint.
• Cotisations sociales déductibles : les cotisations à la sécurité sociale des indépendants sont une charge déductible du bénéfice, contrairement aux prélèvements sociaux du LMNP.
• Comptabilité : bilan, compte de résultat, liasse 2031, déclaration 2042-C-PRO. Un expert-comptable est quasi indispensable, et l’adhésion à un organisme de gestion agréé n’apporte plus d’avantage fiscal depuis 2023.

Le vrai coût du réel en LMP est donc le comptable (600 à 1 200 € par an) et le temps. Le vrai gain est l’imputation des déficits : sur un immeuble acheté avec 40 000 € de travaux déductibles, la première année peut ramener l’impôt du foyer à zéro. La simulation d’impôt sur les revenus locatifs compare micro-BIC, LMNP réel et les autres régimes sur vos chiffres.

Les cotisations sociales : le point qui change le calcul

Un LMNP paie 18,6 % de prélèvements sociaux sur son bénéfice depuis 2026, sans contrepartie. Un LMP est affilié à la sécurité sociale des indépendants et paie des cotisations sociales sur son bénéfice : maladie, retraite de base et complémentaire, invalidité, allocations familiales, CSG-CRDS. Le taux global se situe entre 35 et 45 % du bénéfice selon son niveau, avec un minimum d’environ 1 200 € par an même en déficit.

Pendant la phase d’amortissement, où le bénéfice imposable est proche de zéro, le LMP coûte donc environ 1 200 € par an et valide des trimestres de retraite : c’est souvent un bon échange pour quelqu’un qui a quitté le salariat. Quand les crédits sont remboursés et que le bénéfice devient important, la note grimpe, et c’est le moment où la comparaison avec la SCI à l’IS ou une structure commerciale se pose. Le comparatif LMNP ou SCI chiffre ce point de bascule.

La plus-value en LMP : professionnelle, et parfois exonérée

C’est la différence la plus importante à long terme. Un LMNP relève du régime des plus-values des particuliers : abattements pour durée de détention, exonération totale après 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux), et depuis 2025 réintégration des amortissements dans le calcul. Un LMP relève des plus-values professionnelles, avec une logique différente.

• Exonération totale si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes annuelles moyennes des deux dernières années sont inférieures à 90 000 € hors taxes (article 151 septies du CGI). Exonération partielle et dégressive entre 90 000 et 126 000 €.
• Sans exonération, la plus-value se scinde : la part court terme (égale aux amortissements pratiqués) est imposée au barème de l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales ; la part long terme (au-delà) est imposée à 12,8 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 30 %.
• Pas d’abattement pour durée de détention : à la différence du LMNP, attendre 22 ans ne sert à rien. Ce qui compte, c’est les cinq ans d’activité et le plafond de recettes.

Concrètement, un investisseur LMP depuis plus de cinq ans avec 60 000 € de recettes revend un immeuble amorti sans aucun impôt sur la plus-value — là où le même immeuble en LMNP, depuis 2025, subit l’impôt sur les amortissements réintégrés. À l’inverse, un LMP dont les recettes dépassent 126 000 € paie l’impôt sur les amortissements au barème plus les cotisations sociales : c’est le cas où le statut coûte cher à la sortie. Le mécanisme LMNP est détaillé dans le guide de la plus-value en LMNP.

IFI, transmission et les autres effets du statut

• IFI : les biens loués en meublé par un LMP peuvent être exonérés d’impôt sur la fortune immobilière au titre des biens professionnels, à condition que l’activité soit exercée à titre principal, que les recettes dépassent 23 000 € et que le bénéfice net (et non les recettes) représente plus de 50 % des revenus professionnels du foyer. Cette dernière condition, appréciée sur le bénéfice après amortissements, est rarement remplie pendant la phase d’amortissement.
• Transmission : l’activité de LMP est une activité commerciale ; elle peut, sous conditions strictes, bénéficier du pacte Dutreil sur les transmissions d’entreprise. Le montage se prépare avec un notaire et un expert-comptable, plusieurs années à l’avance.
• TVA : la location meublée d’habitation reste exonérée de TVA, LMP ou non, sauf si des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, réception) sont fournies.
• Cumul avec un emploi : rien n’interdit d’être LMP et salarié, à condition que les recettes dépassent le salaire. Le statut n’impose aucune démarche de création d’entreprise au-delà de la déclaration de début d’activité (formulaire P0i) et de l’affiliation sociale.

Ce que le LMP ne change pas : les règles du bail meublé, les obligations du bailleur, les diagnostics, le dépôt de garantie et la fiscalité locale. Le choix nu ou meublé, en amont, est traité dans le comparatif location nue ou meublée.

LMNP ou LMP : le tableau pour décider

On ne choisit pas le LMP : on y arrive. Mais on peut anticiper le moment, et parfois le retarder ou l’accélérer en pilotant les recettes (loyers, nombre de lots, nu ou meublé). Voici ce que chaque situation implique.

Le point de vigilance est le passage involontaire : une année de chômage, un départ en retraite, une prime absente, et le foyer bascule en LMP avec des cotisations minimales à régler et une déclaration différente. L’inverse est vrai aussi : perdre le statut LMP l’année d’une revente fait perdre l’exonération professionnelle. Dans les deux cas, la seule protection est de faire le calcul chaque automne pour l’année suivante. Ceux qui construisent un parc pour en vivre trouveront le calcul d’ensemble dans le guide du rentier immobilier.

Questions fréquentes

Quel est le seuil pour devenir loueur en meublé professionnel ?

Deux conditions cumulatives : plus de 23 000 € de recettes annuelles de location meublée pour le foyer fiscal, et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, pensions, BIC, BNC, BA, rémunérations de gérant). Les revenus fonciers, les dividendes et les plus-values ne comptent pas dans la comparaison. L’inscription au registre du commerce n’est plus exigée depuis 2020.

Le statut LMP est-il un choix ?

Non. Il s’applique automatiquement chaque année où les deux conditions sont remplies, et cesse dès que l’une d’elles ne l’est plus. On ne peut ni opter pour le LMP en dessous des seuils, ni y renoncer au-dessus. On peut seulement piloter ses recettes (nombre de lots, nu ou meublé) pour anticiper le passage.

Combien coûtent les cotisations sociales en LMP ?

Entre 35 et 45 % du bénéfice imposable selon son niveau, avec un minimum d’environ 1 200 € par an même en cas de déficit. Pendant la phase d’amortissement, où le bénéfice est proche de zéro, le LMP coûte donc surtout ce minimum et valide des trimestres de retraite. Les cotisations sont déductibles du bénéfice.

Quelle est la différence de plus-value entre LMNP et LMP ?

Le LMNP relève des plus-values des particuliers, avec exonération après 22 ans et, depuis 2025, réintégration des amortissements. Le LMP relève des plus-values professionnelles : exonération totale après cinq ans d’activité si les recettes sont inférieures à 90 000 € HT, partielle jusqu’à 126 000 €. Au-delà, la part correspondant aux amortissements est imposée au barème plus cotisations sociales, le reste à 30 %.

Un LMP peut-il imputer ses déficits sur son salaire ?

Oui, c’est l’avantage propre au statut : le déficit de l’activité de location meublée professionnelle, hors amortissements, s’impute sans plafond sur le revenu global du foyer l’année où il est constaté. En LMNP, le déficit ne s’impute que sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes.

Faut-il créer une société pour être LMP ?

Non. Le LMP est un statut fiscal de personne physique : une déclaration de début d’activité (formulaire P0i) et l’affiliation à la sécurité sociale des indépendants suffisent. Une SCI à l’IR ne peut pas exercer l’activité (elle basculerait à l’IS) ; une EURL ou une SARL de famille sont possibles mais changent la fiscalité.

Un retraité peut-il être LMP sans le vouloir ?

Oui, et c’est fréquent : une pension de 20 000 € et des loyers meublés de 24 000 € remplissent les deux conditions. Le retraité doit alors s’affilier à la sécurité sociale des indépendants et régler au moins les cotisations minimales. En contrepartie, il bénéficie de l’exonération de plus-value professionnelle après cinq ans si ses recettes restent sous 90 000 €.

Sources

• BOFiP — BOI-BIC-CHAMP-40-10 : définition du loueur en meublé professionnel, conditions de recettes (23 000 €) et de prépondérance sur les autres revenus d’activité du foyer, appréciation annuelle.
• Article 155 IV du code général des impôts : critères du statut LMP, suppression de la condition d’inscription au registre du commerce (loi de finances pour 2020).
• Article 151 septies du code général des impôts : exonération des plus-values professionnelles selon les recettes (90 000 € et 126 000 €) et la durée d’activité (cinq ans).
• impots.gouv.fr — La location meublée : régimes micro-BIC et réel, seuils 2026 (83 600 € en longue durée), obligations déclaratives.
• Urssaf — Location de logement meublé : choix du régime social : affiliation des loueurs en meublé professionnels et des loueurs de courte durée au-delà de 23 000 € de recettes, cotisations minimales.
• Article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 : réintégration des amortissements dans la plus-value des loueurs en meublé non professionnels.
• Les taux de cotisations (35 à 45 %) et le montant des cotisations minimales sont des ordres de grandeur 2026, variables selon le bénéfice et la situation ; ils sont à confirmer avec un expert-comptable avant toute décision.

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